Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России
IPOservis. IPO частного бизнеса


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.


Социальный акцент ипотеки

12.05.2010 16:50 
ipoteca-15-180x160.jpg
Что нового в ипотечном кредитовании?

Решая, брать ли ипотечный кредит, многие задаются вполне естественным вопросом — а есть ли альтернатива? Помимо классического варианта ипотеки, в России реализуются несколько иных вариантов, со своими плюсами и минусами.

Для большинства россиян ипотека стала сегодня единственным относительно доступным способом приобрести или улучшить свое жилье. «Относительно» — поскольку сама ипотека доступна далеко не всем. Специалисты полагают, что ипотека пока доступна максимум 10% жителей России, между тем, нуждаются в улучшении своих жилищных условий как минимум 57% россиян. Но некоторые из них могут воспользоваться не классическими или альтернативными формами ипотеки. Новации в сфере ипотечного кредитования вызывают многие вопросы. Попробуем ответить на те из них, которые связаны именно с ипотечной альтернативой.

Программа для молодых

Прежде чем вступать в ипотечные отношения, вам полезно тщательно подсчитать все расходы, связанные с таким кредитом. Но среди прочих цифр, не вредно еще и вспомнить о своем возрасте. С недавнего времени в России действует национальная программа «Молодой семье — доступное жилье», которая подразумевает специальную социальную ипотеку для молодых.

Создатели программы исходят из того, что в России около 250 тысяч молодых семей числятся в списках нуждающихся в улучшении жилищных условий. По оценкам специалистов, только 9% из них имеют доходы, которые позволяют им приобрести жилье с использованием собственных и заемных средств — классического ипотечного кредита, взятого у банка.

Таким образом, в рамках программы «Молодой семье — доступное жилье» в 2006–2010 годах правительство России рассчитывало обеспечить жильем 181,7 тыс. молодых семей.

Если вы хотите участвовать в этой программе, вы должны подать заявку в орган местного самоуправления, который в десятидневный срок принимает решение о признании либо об отказе в признании молодой семьи участницей программы. Участникам выделяется государственная субсидия в размере 35% от стоимости жилья (10% из федерального бюджета, 25% — за счет регионального или местного бюджетов). При рождении или усыновлении (удочерении) одного ребенка молодой семье дополнительно предоставляют субсидию в размере не менее 5% от средней стоимости жилья.

Субсидия зачисляется на ваш счет в банке-участнике программы. Она может использоваться только на приобретение или постройку жилья, в том числе, в качестве первоначального взноса при получении ипотечного кредита, который выдается одному из членов семьи, либо в качестве последнего платежа в счет оплаты паевого взноса жилищного накопительного кооператива.

Право молодой семьи на получение такой субсидии удостоверяется именным документом — свидетельством. Владелец свидетельства в течение двух месяцев с даты его выдачи сдает его в банк.

Для москвичей, в рамках городской программы «Молодой семье — доступное жилье» определение «молодая семья» действует еще и в том случае, если суммарный возраст супругов не превышает 70 лет, и при этом они либо ждут прибавления семейства, либо имеют ребенка до пяти лет, либо троих несовершеннолетних детей. Кроме того, в Москве при рождении каждого ребенка казна субсидирует семье стоимость 10 квадратных метров жилья.

Недавно был увеличен возраст потенциальных участников этой программы — теперь на право воспользоваться прерогативой программы «Молодой семье — доступное жилье» могут претендовать россияне в возрасте не до 30 (так было раньше), а до 35 лет.

По словам Дмитрия Медведева, который курировал этот проект, вопрос об увеличении возрастной планки ставили давно во многих российских регионах.

Но увеличение возраста участников связано еще и с определенными проблемами, которые испытывает ипотека для молодых. По словам депутата Госдумы России Галины Хованской, программа развития ипотеки для молодых семей проваливается из-за высокой стоимости квадратного метра. Она отмечает, что без богатых родителей молодые люди все равно не могут осилить ипотеку и количество выданных молодым семьям ипотечных кредитов в три раза меньше, чем планировалось.

Проблема усугубляется и тем, что, как выяснилось, у 96% российских муниципалитетов физически нет собственных финансовых средств на субсидии молодым семьям.

Банкиры, кстати, готовы работать по программе «Молодой семье — доступное жилье» и увеличивать объемы кредитования для молодых. Однако, как считает директор петербургского филиала Тверьуниверсалбанка Евгений Пен, «чтобы социальные программы работали в полную силу, должно произойти становление самого рынка ипотеки, а он находится в младенческом возрасте. В перспективе, когда основные параметры рынка станут общепринятой нормой (ставки, сроки, требования к заемщикам) государство сможет эффективно поддерживать различные социальные программы, выступая поручителем или «спонсором» по ряду требований, предъявляемых банком к заемщику».

Соответственно, вам выбирать, ждать, когда программа молодежной ипотеки заработает в полную силу, или рассчитывать на собственные силы.

Ипотека для военных

Еще один социальный проект — ипотека для военнослужащих, реализуется с 2005 года.

Суть этой  схемы примерно такая же, как и в случае с ипотекой для молодых. Если вы являетесь военнослужащим, вы можете подать заявку на ипотечный кредит и открывать специальный накопительный счет в накопительно-ипотечной системе (НИС). Затем получить специальный сертификат участника программы, который дает вам право на помощь государства в пополнении этого счета. Размер казенной субсидии сейчас составляет 82,8 тыс. рублей, в 2008 году ее планируется увеличить до 89,9 тыс. рублей, в 2009 году — до 96,3 тыс. рублей, в 2010 году — до 102,8 тыс. рублей.

Счет открыт на три года. Накопив определенную сумму, военнослужащий покупает жилье, оплачивая его стоимость частично за счет накоплений, частично — за счет ссуды от банка.

С этой программой банкиры также готовы активно работать. Опять же вопрос упирается в уровень поддержки со стороны государства.

«Любая специальная программа, предполагающая дотирование условий, осуществляется банками совместно с органами власти, — напоминает директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Анатолий Печатников. — Иными словами, для разработки специальных программ для военнослужащих мы должны действовать совместно с соответствующими структурами, — например, министерства обороны. Поскольку, несмотря на социальные функции, которые выполняет банк, он по-прежнему является коммерческой организацией и не может самостоятельно выступать стороной, предоставляющей дотации или субсидии». А субсидии государства, понятно, пока очень малы.

По данным начальника Федерального управления НИС жилищного обеспечения военнослужащих генерал-майора Александра Рыльского, пока «на именных накопительных счетах 47 тысяч участников НИС учтено около 4 миллиардов рублей, а в 2008–2010 годах на финансирование программы выделено еще 34,2 миллиарда рублей». Предполагается, что в ближайшие три года этой программой смогут воспользоваться до 150 тысяч военнослужащих. Кроме того, пока условиями социальной ипотеки для военнослужащих могут воспользоваться лишь те из них, кто покупает готовое жилье. Однако в правительстве готовы внести поправки в законодательство и нормативные акты, которые позволят военным приобретать по этой программе не только готовое, но и строящееся жилье.

Что делать пожилым?

Еще одна категория россиян, для которых приобретение жилья в ипотеку представляет проблему, — это пенсионеры и работающие пожилые люди. Но, в отличие от молодых семей и военнослужащих, для пожилых никаких программ нет. Формально банки ограничивают возраст потенциальных ипотечных заемщиков 60–70 или даже 80 годами. На деле кредиты россиянам старше 50–55 лет выдаются крайне редко и неохотно. Причина понятна: с учетом средней продолжительности жизни в России банки опасаются смерти заемщика и, соответственно, проблем с дальнейшим гашением кредита.

«Пожилые люди составляют одну из самых рискованных групп заемщиков для кредитных организаций, — поясняет Сергей Бессонов, директор департамента ипотечного кредитования Юниаструмбанка. — Однако банки увеличивают предельное значение возраста заемщика, что свидетельствует о разработке схем снижения рисков. Так, например, задолженность по кредиту может быть покрыта страховкой, после чего обременение с квартиры будет снято. Если страховки будет недостаточно для покрытия всей суммы долга, банк может потребовать от наследников досрочного погашения задолженности».

Однако проблема заключается в том, что страховые компании либо отказываются страховать ипотечные сделки пожилых, либо делают это по очень дорогим тарифам.

Сами банкиры между тем полагают, что надо найти какую-то приемлемую схему ипотеки для пожилых.

«Чем старше заемщик, тем меньше становится риск кредитования, — объясняет Дмитрий Галкин, директор центра ипотечного кредитования Бинбанка. — Пожилые клиенты более взвешенно принимают решения, более консервативны, менее склонны к риску и больше дорожат своей репутацией».

Банковские специалисты полагают, что выход — в привлечении третьих лиц. Как правило, пожилые люди приобретают квартиру по ипотеке не для себя, а для детей или внуков. Можно оформлять кредит на них, а родителям выступать в качестве созаемщиков.

«Специально для пожилых людей в США и Канаде созданы ипотечные программы с понижающимся аннуитетом. По ним вначале пенсионер платит большую сумму по кредиту за счет пенсионных накоплений, а потом постепенно объем выплат становится ниже», — говорит Михаил Коршунов, начальник отдела продвижения розничных продуктов НОМОС-Банка. В России таких программ пока нет, однако на российском рынке уже задумываются об их внедрении. В частности, российских финансистов заинтересовал опыт британской «обратной ипотеки». Эта схема дает возможность заложить собственность, купленную по ипотеке, еще раз, получить дополнительный кредит и обеспечить пенсионерам безбедное существование до конца жизни. А после смерти заемщика заложенная недвижимость продается банком, который таким образом возмещает свои затраты.

Что дает появление стройсберкасс?

Анализ ипотечного рынка показывает, что один из основных шлагбаумов на пути массового вхождения россиян в ипотеку — недостаток собственных средств. Тем более, что после мирового кризиса ликвидности, большинство банков вновь ужесточают требования к заемщикам и неохотно выдают ипотечные кредиты без первоначального взноса.

Решить эту проблему призван еще один социальный проект — создание стройсберкасс. Это своего рода ипотека для тех, у кого сейчас не хватает возможностей взять классический кредит.

Стройсберкасса представляет собой комбинацию из кредитной и накопительной схем. Эта система применяется в Германии, Австрии, Словакии, Чехии, Венгрии, Румынии и других странах Восточной Европы.

В России идея стройсберкасс впервые всплыла пятнадцать лет назад, в 1993 году. Но тогда совместный проект германских стройсберкасс и Сбербанка был признан несвоевременным: мешала гиперинфляция, которая сводила к нулю любые накопления.

В прошлом году проект закона «О стройсберкассах» был вновь внесен на рассмотрение российской Госдумы.

Схема выглядит так. Стройсберкасса заключает с физическим лицом договор накопления сбережений. В нем фиксируется, какую сумму и через какое время вы получаете. Эта сумма складывается из двух равных частей: накоплений и кредита. Минимальный срок накопления — 2 года. Процентная ставка по вкладу в стройсберкассу будет существенно ниже рыночной — 2–3%. Зато вкладчику начисляется премия от государства: 20% на внесенную вами на депозит сумму (но не более 70 тыс. рублей в год). Когда на вашем счету накопится нужная сумма, из средств самой стройсберкассы вам выдается кредит в том же размере, что и накопления, причем под 5–6% годовых.

В итоге на руках у вас образуется сумма, половину которой составляют ваши собственные накопления, усиленные премиями государства, а половину — недорогой кредит.

Разработчик этого проекта Иван Грачев, депутат Госдумы и президент Международной академии ипотеки и недвижимости, пояснил порталу 123Credit.Ru, что, если этот закон будет принят, «к нам придут иностранные строительные сберкассы, например, немецкие, австрийские».

На какой эффект можно рассчитывать? Предположим, что представителям российского среднего класса посильно ежемесячно откладывать по 20 тыс. рублей. За год накопления составят 240 тыс. рублей. С учетом премии от государства и процентов это даст примерно 315 тыс. в год. За три года таким образом можно накопить около 950 тыс. рублей. Еще на столько же вы получаете кредит. Итого у вас на руках примерно 1 млн 900 тыс. рублей.

Получается, что этот проект может оказаться выгоден для москвичей, которые хотят добавить к имеющемуся жилью комнату, или для жителей провинции (именно в этих случаях сумма будет достаточной для необходимой вам покупки). Но есть одно «но». Так как придется ждать года три, будет трудно предположить, как к концу срока вашего накопления будут вести себя цены на недвижимость. И вам придется гадать, когда выгоднее вступать в ипотеку — сейчас или завтра.

Если вам стало невыгодно…

Выше мы привели ряд примеров своего рода альтернатив классической ипотеке. А есть ли у альтернативы у тех, кто уже взял ипотечный кредит или намерен взять его в ближайшем будущем? Например, в случае, если ставки по ипотеке через какое-то время снизятся (за последние три года они упали примерно на 5%)?

С недавнего времени есть. Ряд российских банков в 2007 году открыли специальные программы рефинансирования ипотечных кредитов, по которым вы можете обменять «дорогой» кредит на более «дешевый». Кредитный брокер «Фосборн Хоум» открыл также специальный Центр обмена ипотечных кредитов, где вы можете не только «обменять» свой кредит на более выгодный, но и получить под залог ипотечной квартиры дополнительные деньги. Провести рефинансирование кредитов можно как самостоятельно, так и при помощи кредитных брокеров.

К списку публикаций    Версия для печати
© 2005–2017 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество