Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России
IPOservis. IPO частного бизнеса


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.


Сейчас или завтра?

12.05.2010 16:55 
ipoteca-16-180x160.jpg
Когда выгодно брать ипотеку? Многих, кто задумывается об ипотеке, останавливает один вопрос: «А вдруг сейчас не самое лучшее время для подобной ссуды?»

Это напоминает известную всей России юмореску Романа Карцева: «Вчера раков продавали по три рубля. Но маленьких. А сегодня — больших. Но по пять». Спрос на ипотеку в России в последние годы существенно подстегнуло то, что «цена» ипотечного кредита постоянно снижалась. В течение пяти лет она упала в среднем с 18% годовых до 10–12%.

Правда, этой зимой ставки начали расти, хотя понемногу и не везде. В результате население окончательно запуталось в прогнозах: брать ипотеку быстрее или подождать, может, ставки снова начнут снижаться?

Время — деньги

Впрочем, падение ставок вызвало обратный эффект: сегодня многие замерли в ожидании того, что снижение продолжится. «А вдруг будет еще дешевле?», — заметил мне один мой приятель, раздумывающий о том, чтобы с помощью ипотеки поменять свою двухкомнатную квартиру на трехкомнатную. Раздумывает он уже года три. За это время ставки по ипотеке снизились процентов на пять, а цена жилья увеличилась процентов на сто.

А скачок цен на жилье этой весной усугубил задумчивость населения. Как дальше поведут себя цены на квартиры, сегодня уже не берутся загадывать самые самоуверенные эксперты. Поначалу бытовало два радикально противоположенных подхода. Одни злорадно предсказывали обвал цен на жилье еще до конца этого года, другие пугали двукратным ростом стоимости квадратного метра типовой квартиры в ближайшие год-два. Сегодня выдавать конкретные оценки аналитики остерегаются.

По большому счету вопрос о том, сейчас или завтра брать ипотеку, сводится к уровню вашей выдержки и устойчивости нервной системы. Если вы готовы еще лет десять спотыкаться или находить утром на кухне заночевавшего у вас дядюшку из Стерлитамака — ипотека может потерпеть. Если же вам, подобно булгаковскому профессору Преображенскому, все же кажется, что обедать надо в столовой, спать — в спальне, а работать — в кабинете, то можно начинать сейчас. Тем более если жилье, в котором вы сейчас обитаете, не ваше, а съемное.

Впрочем, если вы все же полагаете, что отдавать — это лучше, чем инвестировать, то обращайтесь к автору этих строк. Через пару месяцев я собираюсь взять ипотечный кредит на однокомнатную квартиру. Лет десять я намерен сдавать ее в аренду, за счет этого окупить большую часть ее стоимости, а затем жилье понадобится моей дочери, которая как раз к этому времени станет совершеннолетней.

Ситуация на рынке кредитов

Наиболее разумная часть из покупателей жилья, выжидающих наступления лучших времен, рассчитывает не на падение цен на квартиры, а на снижение ипотечных ставок. Свои резоны тут есть. По данным различных исследований, данная величина у нас в стране была и остается главным критерием выбора ипотечного кредита. Разница в ставках по кредиту даже в один процент дает значительную экономию каждый год при тех суммах, которыми оперируют в ипотеке. Но, вообще-то, сегодня никто не берется предсказывать, что будет с ипотечными ставками дальше. Пока развитие ситуации происходит по консервативному сценарию: небольшой рост без каких-либо резких движений рынка. По данным компании «Фосборн Хоум», с начала года лучшие ставки в долларах по самому популярному направлению ипотечного кредитования — приобретение квартир на вторичном рынке жилья сроком на 10–15 лет — остались на уровне декабря 2007 года.

Часть сильных игроков, например, Росбанк, Абсолют Банк не меняли ставки по ипотечным кредитам с прошлого года. А некоторые банки пошли на снижение ставок — Сбербанк, Московский банк реконструкции и развития, «ДельтаКредит», МИА, Банк Жилищного Финансирования, Экспобанк, Национальная ипотечная компания, Кредит Европа Банк.

В регионах, как и в Москве, — похожая ситуация. По итогам января 2008 года Индекс ФОСБОРН зафиксировал рост средневзвешенных значений лучших ставок предложения во всех регионах (кроме Петербурга) по сравнению со значениями декабря 2007 года. В феврале-мае этот показатель остался практически неизменным.

Так что пока тенденция выглядит положительной и надежда на падение ипотечных ставок имеет под собой вполне реалистические основания. Но рост цен на жилье лишает смысла откладывать покупку квартиры ради более низких процентов по ипотечному кредиту. Нет никакой гарантии, что выгода от экономии на процентах перевесит убыток от роста стоимости жилья. К тому же, ипотечный рынок предсказуем лишь до определенной степени. И очередной виток мирового финансового кризиса может снова негативно повлиять на развитие ипотеки в России.

«Планируя сейчас покупку квартиры для проживания в ней, а не в качестве инвестиций, стоит поторопиться», — уверен Дмитрий Балковский, генеральный директор Независимого бюро ипотечного кредитования (НБИК). — Повышение ипотечных ставок и рост цен на недвижимость в ближайшее время не прекратится». По его мнению сложившаяся с начала года ситуация на рынке недвижимости не придает спокойствия и уверенности в завтрашнем дне.

Ситуация на рынке жилья

Один из главных аргументов противников ипотеки заключается в опасении обвального падения цен на жилье. Вроде, возьмешь кредит на $200 тыс., чтобы купить квартиру, а эта квартира через пару лет будет стоить тысяч на $50 меньше. Получается, прогадали.

Однако даже самые радикально настроенные специалисты по рынку жилья ныне более не рискуют заговаривать о падении цен на жилье, только об их замедлении до уровня инфляции. Потому как предпосылок для падения цен на квартиры в ближайшие лет двадцать не предвидится. Больной для нашей страны «жилищный вопрос» сегодня по-прежнему упирается в банальную нехватку жилой площади для населения. Даже по нынешним ценам, несоразмерно высоким по отношению к уровню среднего дохода в стране, на продажу выставляется значительно меньше жилья, чем требуется.

В прошлом году было построено меньше 60 млн квадратных метров жилья, тогда как по оценке экспертов, необходимо 120 млн. Не нужно быть каким-то специалистом, чтобы понять, что подобный дефицит трудно закрыть за три–пять лет. А, значит, и надеяться на снижение цен на квартиры в обозримой перспективе тоже не стоит.

Главный аналитик Российской гильдии риэлтеров Геннадий Стерник полагает, что к середине 2009 года цена квадратного метра жилой недвижимости в доме эконом-класса в Москве достигнет $8–10 тыс. По его мнению, повышение цен на жилье на уровне 20–25% в год в нашей стране будет обусловлено ростом экономики и реальных доходов населения. Этот рост, не исключающий временную коррекцию вниз, например, в конце 2009 года, продолжится еще 10–15 лет. Затем, как полагает Стерник, они начнут снижаться.

«Ограниченность предложения жилья в Москве — основная причина, по которой цены на это жилье уже не ниже, а иногда и выше стоимости более комфортного жилья в Европе или США», — считает Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN).

Разговоры о падении цен на квартиры начались в прошлом году не случайно — к этой мысли подталкивал застой на столичном рынке жилья, который служит индикатором для всей страны. Целый год цены незначительно колебались то в одну, то в другую сторону. Однако затишье закончилось. И в столице, и в провинции — там, где оно было. Зимой начался новый рост, развернувший отношения между продавцами и покупателями жилья на 180 градусов.

Накопившийся спрос, как водится, сыграл злую шутку с теми, кто откладывал покупку жилья в ожидании лучших времен. Если в 2007 году предложений о покупке квартир было больше, чем желающих его приобрести, то теперь жилье сметают, едва его выставят на продажу. Ряд крупных компаний недвижимости заявил о двукратном увеличении числа сделок по приобретению жилья уже в январе этого года. Выбирать наиболее подходящий вариант порой просто некогда — в затылок дышат другие покупатели. Снова наступило раздолье для нечистоплотных риэлтеров, устраивающих «аукционы» для своих клиентов: кто больше заплатит, того и квартира.

Неудивительно, что цены рванули вверх, ломая благодушные прогнозы, построенные на успокоительной статистике предшествующего периода. Эксперты прогнозировали рост стоимости жилья в Москве на 15–20% в течение всего 2008 года. Рынок взял эту планку к марту. По данным аналитического центра IRN, быстрее всего дорожают квартиры в типовых панельных домах и старых кирпичных домах. За ними по темпам роста следуют современные панельные дома, «сталинки» и типовые кирпичные дома. В провинции темпы роста цен на жилье зависят от политических и экономических особенностей того или иного региона, но доминирующая тенденция: рост, рост и снова рост. Наивные представления о рынке, который «отрегулирует» завышенные цены, опровергает пример Красноярска. Там рынок недвижимости с прошлого года практически замер, поскольку цены на жилье вышли за пределы покупательной возможности основной массы населения, однако, падения цен при этом не наблюдается.

Наталья Алиханова, руководитель отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость», полагает, что в конце 2007 года произошла активизация отложенного спроса. «Многие ожидали снижения ставок по ипотечным кредитам, но, в итоге, из-за кризисной ситуации на ипотечном рынке западных стран ставки выросли, — отмечает она. — Так что, в январе-феврале стали реализовываться даже неликвидные предложения 2007 года».

Пока предложение и спрос на рынке жилья хотя бы не выровнятся, цены падать не начнут, разве что приключится какой-нибудь глобальный экономический кризис. Но как-то сомнительно, чтобы в период глобального кризиса развернулась массовая торговля жильем. Во-первых, владельцы жилья вряд ли будут продавать его по бросовым ценам — придержат до лучших времен. Во-вторых, пережитые кризисы показывают, что в такие периоды людям не до покупки квартир — других забот хватает.

Впрочем, допустим, вы купили себе квартиру в ипотеку на двадцать пять лет, а лет через десять стоимость жилья резко пошла вниз. Так ли уж велик будет проигрыш? Ипотечный кредит тем и хорош, что погашается по частям долгое время. Нельзя ручаться на сто процентов, но, скорее всего за десять лет зарплаты изрядно вырастут, а сами деньги обесценятся из-за инфляции, тогда как ежемесячные платежи по кредиту представляют собой фиксированную сумму. И удельный вес этой суммы заметно снизится относительно размера доходов вашей семьи (если, конечно, не выбрана «плавающая» ставка, но данный изыск еще долго будет уделом тонкой прослойки заемщиков из числа профессионалов финансового рынка).

А если цены на жилье начнут падать, когда срок погашения вашего кредита близится к концу, то вообще какая разница, падают они или растут? Вам своей квартирой не торговать, вам в ней жить. Сегодня она подешевела, через пару лет снова подорожает, ну и пусть ее. Зато благодаря ипотеке вы пять, семь, десять лет прожили в своей собственной квартире, пусть и заложенной в банк. Вы смогли ее обустроить по своему вкусу, чего не могут себе позволить в полной мере арендаторы жилья. У вас не болела голова о том, что будет, когда закончится очередной договор аренды — поднимет хозяин ставки или предупредит о выселении? А любую арендованную квартиру рано или поздно приходится освобождать, искать новое жилье, когда дети уже пошли в садик и в школу, а, значит, круг поисков сужается до одного района вместе с выбором подходящих вариантов…

Экономия на ипотеке

Споры между сторонниками аренды жилья и приверженцами покупки оного в кредит имеют в своей основе не столько логическую основу, сколько психологическую. Снимать жилье по большей части предпочитает легкая на подъем молодежь: либо не нашедшие своей «половинки» одиночки, либо пары, не планирующие заводить детей еще долгое время. Им «кабала» на большую часть сознательной жизни кажется чересчур высокой платой за душевный покой и бытовой комфорт, которые гарантирует только приобретение собственного жилья.

Конечно, главное из преимуществ ипотеки не только () свобода от поползновений хозяев арендованной квартиры установить в красном углу фамильный гардероб — «пущай тут постоит, а то мы новый гарнитур купили». Отдавая каждый месяц банку часть своих доходов в счет погашения ипотечного кредита, вы получаете взамен энное количество пусть сантиметров, но собственной жилплощади. Отдавая хозяину съемной квартиры ежемесячную плату, вы получаете право прожить на его территории еще тридцать дней. В итоге, к примеру, через 25 лет ипотечный заемщик гасит кредит и становится полноправным владельцем жилья. Помимо решения своей основной задачи — «крыши над головой» — его квартира будет еще и служить активом на весьма приличную сумму, что бы там ни было с ценами на недвижимость. Арендатор же спустя 25 лет остается «при своих»: необходимости отдавать весомую часть своих доходов на оплату жилья, неуверенности в завтрашнем дне и размышлениях о том, где он поселится, выйдя на пенсию.

Кстати, в Москве разница между арендой и ипотекой с точки зрения ежемесячных трат уже практически сошла на нет. По данным компании «БЕСТ-Недвижимость», сегодня ежемесячная арендная плата за панельные квартиры составляет от 23 тыс. рублей за однокомнатную квартиру, 28–30 тыс. рублей за двухкомнатную квартиру, от 40 тыс. рублей за трехкомнатную. Эксперты компании предсказывают, что за этот год стоимость аренды типовых квартир вырастет на 30%.

В Петербурге арендные ставки на жилье осенью 2007 года увеличились сразу на 25%, вместо ожидаемых 15–20%. Минимальная стоимость аренды однокомнатной квартиры в самых непопулярных районах северной столицы составляет 14−15 тыс. рублей в месяц. Двухкомнатную квартиру там же можно за 18–20 тыс. рублей в месяц.

Ежемесячные платежи по ипотеке чаще всего составляют $1–2 тыс. в месяц — большие суммы способна платить совсем небольшая часть заемщиков. При этом арендные ставки имеют многолетнюю устойчивую тенденцию к росту, тогда как проценты по ипотечному кредиту, соответственно, и ежемесячные платежи по нему, устанавливаются раз и навсегда. Риэлтеры отмечают, что на рынке аренды спрос растет гораздо быстрее предложения, выбор жилья становится все меньше, за исключением элитного сегмента.

Споры о том, стоит ли подождать с ипотекой, пока не выдерживают критики. Рост цен на жилье обгоняет и рост зарплат, и любые ставки по банковским депозитам, так что копить на жилье становится делом практически невозможным. Более того, квартиры, купленные по ипотеке лет пять назад, подорожали настолько, что с лихвой перекрыли все проценты, которые их владельцы за платят по своим кредитам. А так как стоимость аренды квартир сравнялась со среднестатистическими размерами ежемесячных платежей по ипотечным кредитам, то, думается, вывод ясен: ипотека выгодна сегодня.

К списку публикаций    Версия для печати
© 2005–2017 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество