Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать


Проблема выбора

12.05.2010 16:47 
ipoteca-14-180x160.jpg
Как выбрать подходящую ипотечную программу?

В каком банке мне взять ипотечный кредит? Это, пожалуй, самый наивный и, как ни странно, одновременно самый правильный из многочисленных вопросов ипотечных заемщиков. Не стоит выбирать ипотечную программу и, соответственно, банк, который ее предлагает, следуя за рекламными призывами. Для начала определите, что из условий кредита для вас является самым важным.

Ипотечных банков в России ныне около шестисот. Еще год назад, кстати, было менее пятисот. Как ни пугают их американским кризисом, как ни сокращается рынок заимствований — количество организаций, готовых снабжать россиян жилищными ссудами, продолжает расти.

Каждый банк предлагает по нескольку программ. И вы неизбежно сталкиваетесь с проблемой выбора из десятков и даже сотен предложений.

Наше дело — предложить…

Ипотечный кредит — это кредит под залог недвижимости. Использовать его можно по-разному. Хочешь — покупай квартиру на вторичном рынке, хочешь — в строящемся доме, хочешь — возьми деньги на строительство коттеджа или приобретение готового загородного дома. Ипотека нужна тем, у кого нет никакого жилья, и тем, кому стало тесно в своем доме. Кроме того, под залог жилья можно взять кредит на его ремонт или реконструкцию.

Все банки работают по одним и тем же схемам. Основная разница лежит в выборе кредитных продуктов: где-то он пошире, где-то — более чем скромный. Богатство выбора зависит, как правило, от вида банка.

Банки, как известно, бывают розничные, универсальные и ипотечные.

Например, Сбербанк, Райффайзенбанк, Юникредитбанк — это банки универсальные, они обслуживают и граждан, и предприятия, и предлагают различные виды банковских продуктов — и кредитных, и депозитных, и инвестиционных. Ипотека для них — один из многих продуктов. Как правило, такие банки предлагают стандартный набор ипотечных программ без особых изысков. Хотя встречаются исключения: например, в Банке Москвы, который также относится к универсальным банкам, вы можете взять ипотечную ссуду в швейцарских франках или японских иенах.

Пример розничного банка — ВТБ 24. Они работают исключительно с населением. Их главная цель — предложить более разнообразные варианты кредитов, чем в универсальных банках.

И, наконец, есть специализированные ипотечные банки, такие как Городской Ипотечный Банк, Русский ипотечный банк, Ипотекбанк, «ДельтаКредит». Ипотека для них — единственное направление деятельности, поэтому там вам могут предложить самое большое разнообразие и самые гибкие условия ссуд.

«Зачем вообще нужно тщательно выбирать ипотечную программу?» — спросите вы.

Дело в том, что каждый заемщик преследует свои цели. Одни специально выбирают срок погашения подлиннее, чтобы кредит не так сильно бил по доходам семьи. Другие, наоборот, не могут спокойно спать, пока не рассчитаются с банком, используя любую возможность, чтобы досрочно выплатить долг. Третьим важно взять в кредит сумму побольше, четвертым — найти процентную ставку поменьше. Кто-то пытается выгадать на стоимости жилья, выбирая новостройки, которые обходятся дешевле, чем готовые квартиры или коттеджи. Кто-то хочет сэкономить на процентах за счет плавающих ставок или дифференцированной системы платежей. Наиболее экономные надеются использовать к своей выгоде снижение курса доллара, взяв кредит в американской валюте.

В соответствии с каждым из критериев, можно выбрать ту или иную ипотечную программу, оптимально подходящую для достижения ваших целей. Но для этого надо научиться разбираться, что стоит за стандартными фразами банковских формулировок, и правильно определить наиболее важные для вас параметры ипотеки.

Все программы хороши, выбирай на вкус?

Чтобы лучше понять, чем может отличаться одна ипотечная программа от другой, посмотрим, что предлагают шесть крупнейших российских банков, для которых ипотека стала одним из главных направлений деятельности. Среди них два абсолютных лидера этого рынка — Сбербанк и ВТБ 24, три «дочки» иностранных банков: Райффайзенбанк, Юникредитбанк и Городской Ипотечный Банк. Последний, как можно видеть по названию,  работает в формате специализированного ипотечного банка, также как и Русский ипотечный банк, также ставший объектом исследования нашего портала.

Теперь попробуем сравнить ипотечные программы этих банков по основным параметрам.

 СбербанкВТБ 24РайффайзенбанкГородской Ипотечный БанкРусский ипотечный банкЮникредитбанк
В какой валюте?В рублях, долларах и евро.В рублях, долларах и евро.В рублях или долларах.В рублях или долларах.В рублях или долларах.В рублях, долларах и евро.
На какие цели?Полный набор ипотечных продуктов: на приобретение квартиры на вторичном рынке, в строящемся доме, дачи,  садового дома, гаража, готового или недостроенного загородного дома, а также на его строительство. Это один из немногих банков, который готов кредитовать даже покупку комнаты в коммунальной квартире. Но такие объекты служить залогом не могут, поэтому кредит на их приобретение дадут только, если вы можете предоставить в качестве обеспечения отдельную квартиру или жилой дом.ВТБ 24, как и Сбербанк, кредитует все виды недвижимости, в том числе и покупку комнат в коммунальных квартирах. А вот условия кредитов на приобретение и строительство загородных домов ВТБ 24 оговорит с вами исключительно в индивидуальном порядке — базовых условий не существует.Кредиты предлагаются на приобретение готовых квартир и домов, квартиры в строящемся доме, земельного участка, любой недвижимости — под залог уже имеющейся в собственности недвижимости.Кредитует приобретение только готовых домов и квартир.Кредиты на готовые дома и квартиры. Под залог имеющейся квартиры можно также взять ссуду на приобретение или постройку любого объекта жилой недвижимости, а под залог имеющегося дома — ссуду на покупку готового жилья.В Юникредитбанке можно взять кредит на покупку готовых дома и квартиры, на приобретение земельного участка.
На какие сроки и какой первоначальный взнос?На срок от 5 до 30 лет. Наиболее выгодна сбербанковская ссуда в том случае, если вы рассчитываете расплатиться по кредиту как можно скорее: здесь чем меньше срок кредитования, тем меньше ставка. Первоначальный взнос — от 10% стоимости жилья.Здесь можно взять ипотеку на срок до 50 лет — самый долгий срок ипотеки среди российских банков. В отличие от многих банков, напуганных кризисом ликвидности, ВТБ 24 не прекратил выдавать кредиты без первоначального взноса.На срок до 25 лет. Заемщик должен располагать не менее чем 10% ее стоимости, готового дома — не менее 15%.На срок до 25 лет. Первоначальный взнос должен составлять от 15% стоимости жилья.На срок до 25 лет. Минимальный первоначальный взнос — 10% (для квартир) и 20% (для домов).На срок до 30 лет,  первоначальный взнос должен быть не меньше 15%.
Под какие проценты?Ссуда в Сбербанке более выгодна обитателям Москвы и Петербурга. По классической ипотечной программе процентная ставка для жителей Москвы, Подмосковья и Петербурга по кредитам в рублях на срок от 10 до 20 лет в зависимости от величины первоначального взноса составляет от 10,75%, 11% или 11,25%. Для всех остальных при прочих равных условиях процентная ставка будет 11,25%, 11,5% и 11,75%. В той же пропорции отличаются ставки при кредитовании на другие сроки и в других валютах.В зависимости от размера первоначального взноса и срока кредита, ставки колеблются от 11,7% до 14,2% в рублях и от 9,7% до 13,2% в валюте. Минимальные ставки на самые популярные варианты рублевых кредитов — с первоначальным взносом от 10% до 20% на срок до 7 лет и до 15 лет — 12,45% и 12,7% годовых соответственно. Валютные кредиты на тех же условиях дешевле: от 10,7% и от 11,7%.Ставки по кредиту на приобретение готового жилья: от 11% в долларах и 12,4% (убрать тире) в рублях. Если вы собираетесь покупать строящееся жилье, до момента его регистрации в собственность и оформления в залог, минимальные ставки составят 13,5% в долларах и 15,5% (убрать тире) в рублях. Можно получить кредит и по более низким ставкам, если выбрать специальное предложение, предусматривающее выплату значительной комиссии за досрочное погашение кредита — 4% в течение первых пяти лет. Тогда ставка снижается на 0,5%. Ставки по кредиту на приобретение земельного участка: в долларах 12% (если есть 2-НДФЛ) или 12,5% годовых; в рублях (убрать тире)  14% и 14,5%.Минимальные ставки  составят 10,49% в рублях и 9,99% в долларах.В Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях самая высокая ставка — 12,5% в долларах и 13,25% в рублях, самая низкая — 10,75% в долларах и 11,5% в рублях. Для жителей других городов России процентные ставки по долларовым кредитам — от 10,75% до 13%, по рублевым — от 11,5% до 14%. Величина процентной ставки понижается по мере повышения размера первоначального взноса, минимальный размер которого — 10% стоимости жилья. Приобретение дома в кредит обойдется дороже — процентные ставки будут выше на 0,5% по каждой программе.Минимальные процентные ставки по кредиту на приобретение квартиры на самый короткий срок — до 10 лет — тут равны 11% годовых в валюте и 12% в рублях. Если кредит берется на 30 лет, ставки повышаются: в валюте нижний предел начинается с 11,75%, в рублях — с 12,75% годовых.
Какие особенности?К числу заметных недостатков ипотеки от Сбербанка относится довольно высокая комиссия за выдачу кредита, которая носит название единовременного платежа за обслуживание ссудного счета. Она достигает 4% от суммы кредита.В числе достоинств ипотеки от ВТБ 24 можно отметить небольшие комиссии за рассмотрение заявки и выдачу кредита — они представляют собой фиксированную сумму и в совокупности составляют 15,2 тыс. рублей. Банк выдает ипотечные кредиты гражданам любой страны при условии, что объект сделки находился в регионе присутствия банка.Комиссия за предоставление кредита равняется 1% от его суммы, при этом она не может быть менее 250 и более 3 тыс. долларов или же не менее 7,5 тыс. и не более 90 тыс. рублей. Плюс банка в том, что при оформлении ипотеки можно выбирать между фиксированными и плавающими процентными ставками. Размер плавающей ставки в долларах будет составлять 10,5% годовых плюс LIBOR в первый год погашения кредита, а затем — 6% годовых плюс LIBOR во все последующие годы. Рублевый вариант выглядит следующим образом: фиксированная ставка в зависимости от способа подтверждения дохода 12,9% или 13,4% годовых. Плавающая ставка — 11,9% годовых плюс LIBOR в первый год погашения кредита, затем — 5,5% годовых плюс LIBOR. LIBOR — это лондонская межбанковская ставка, то есть, проще говоря, «цена», по которой один банк может одалживать деньги у другого.  Банк выдает ипотечные кредиты гражданам любой страны при условии, что объект сделки находился в регионе присутствия банка.Комиссия за рассмотрение заявки — от 2 до 4 тыс. рублей. Сбор за выдачу кредита здесь достигает 0,8% от суммы кредита. Банк выдает ипотечные кредиты гражданам любой страны при условии, что объект сделки находился в регионе присутствия банка.Сбор за предоставление кредита — 1,5% от его суммы, но не более 55 тыс. рублей или 2 тыс. долларов.Комиссия за организацию кредита — 1% от суммы кредита для россиян, и 1,5% (убрать тире) для иностранцев. Банк выдает ипотечные кредиты гражданам любой страны при условии, что объект сделки находился в регионе присутствия банка.

Заемщик заемщику рознь

Основные условия ипотечных программ можно увидеть в нашей таблице. Но не забудьте, что выбор ипотечной программы может также зависеть от требований, которые те или иные банки предъявляют к самому заемщику.

1. ВАШ ВОЗРАСТ. Обычно ипотечные кредиты не выдают лицам младше 21 года и тем, у кого срок погашения наступает после того, как наступит пенсионный возраст (то есть в 50 лет вы не можете взять ипотеку сроком на 15 лет). Такие ограничения действуют в Райффайзенбанке, Городском Ипотечном Банке, Юникредитбанке.

А вот в Сбербанке и Русском ипотечном банке ипотечный кредит выдают любому совершеннолетнему гражданину России, имеющему официально подтвержденный ежемесячный доход. Ограничения по предельному возрасту тут также намного мягче: кредит должен быть погашен не позже, чем должник отметит свое 75-летие (то есть в те же 50 лет вы можете взять кредит на любой срок до 25 лет).

2. ВАШИ ДОХОДЫ. Характер ваших доходов также может сказаться на параметрах кредита: чем больше официальных справок, тем меньше процентная ставка и значительнее сумма кредита. В Райффайзенбанке, Русском ипотечном банке. Юникредитбанке для заемщиков, доходы которых подтверждены справкой 2-НДФЛ, процентные ставки на 1–0,5% ниже, чем для тех, кто не может подтвердить свою платежеспособность документально. А в Сбербанке, ВТБ 24 и Городском Ипотечном Банке размер ставок по ипотеке не зависит от формы подтверждения доходов.

Большинство банков придерживается правила, по которому ежемесячные платежи по ипотечному кредиту (в которые включаются и расходы на страховку) не должны превышать 40% совокупного дохода заемщика или созаемщиков. Но встречается и более мягкий подход — например, в Юникредитбанке вам выдадут кредит, платежи по которому могут достигать и 60% вашего дохода.

3. ВАШИ СОЗАЕМЩИКИ. Если суммы, которую банк согласился одолжить вам, недостаточно, вы можете пригласить созаемщика. Тогда величина кредита будет рассчитываться исходя из совокупного дохода. Райффайзенбанк позволяет взять в созаемщики только супруга, Сбербанк — супруга, родителей и совершеннолетних детей. Еще либеральнее действуют ВТБ 24 и Городской Ипотечный Банк — здесь в созаемщики можно брать не только супруга, родителей и детей, но и братьев и сестер. Юникредитбанк в качестве дополнительного обеспечения ипотечного кредита позволяет брать близких родственников в поручители, в этом случае их доходы учитываются в совокупности с вашими. Однако стоит иметь в виду, что размер процентных ставок по кредиту иногда прямо пропорционален количеству заемщиков — чем их больше, тем выше ставка. Единственное исключение — это когда созаемщиками выступают супруги и оба могут документально подтвердить размер своего дохода. Тогда ставка по кредиту равняется базовой величине для «белых» заемщиков.

4. ВАША РАБОТА. Требования к трудовому стажу отличаются разнообразием. Райффайзенбанку достаточно, если вы числитесь на последнем месте работы три месяца. Исключение составляют те, у кого пока всего одна запись в трудовой книжке, — у них стаж должен быть не менее года. В Русском ипотечном банке и Юникредитбанке от заемщика требуется шесть месяцев непрерывной работы на последнем месте и не менее 24 месяцев общего трудового стажа. Чтобы получить ипотечный кредит в Сбербанке и Городском Ипотечном Банке также необходимо 6 месяцев работы на одном месте, а в ВТБ 24 достаточным считают, если работник «удержался» больше одного месяца после окончания установленного работодателем испытательного срока, и имеет общий трудовой стаж не менее одного года.

Предпринимателям банки предъявляют особые требования. В Русском ипотечном банке, например, не рассматривают заявки тех, чей бизнес существует меньше года, а по некоторым ипотечным программам предприниматели вообще не могут выступать заемщиками. Тот же годичный срок существования бизнеса требуют в Сбербанке, Юникредитбанке, Городском Ипотечном Банке. В Райффайзенбанке и ВТБ 24 требования к предпринимателям-заемщикам обговариваются индивидуально.

Кроме того, при выборе ипотечной программы следует иметь ввиду одно обстоятельство: часто банки предоставляют льготы «своим» клиентам, то есть тем, у кого в этом банке открыт счет. Например, Юникредитбанк скидывает своим клиентам по 0,5% с процентной ставки по кредиту и комиссии за его организацию. А в ряде российских банков выдают ипотечные кредиты в рамках программ социальной ипотеки — для молодых семей или для военнослужащих.

Правила выбора

Ошибки в выборе ипотечной программы могут весьма ощутимо сказаться на вашей жизни. В одном случае окажется, что вы теряете значительную сумму на дополнительных сборах и комиссиях, в другом окажется, что ежемесячная нагрузка по платежам для вас чрезмерно высока. Один из способов избежать ошибок и выбрать наиболее оптимальную для себя программу, — обратиться к кредитным брокерам. Брокеры не заинтересованы в «навязывании» ипотечных программ конкретного банка и будут подбирать для вас ссуду исходя из тех критериев, которые вы им укажете. Например, в компании «Кредитмарт» (один из крупнейших российских брокеров) разговор с клиентом начинается с того, что вы сами указываете, какую сумму в месяц готовы безболезненно платить. А уж потом подбирается подходящий вам кредит.

Можно определить несколько основных критериев, которыми вы можете руководствоваться, выбирая ту или иную ипотечную программу.

1. Посмотрите, какой банк готов кредитовать заемщиков вашего возраста, какие требования предъявляются к трудовому стажу, уровню ваших доходов и способу их подтверждения.

2. В зависимости от объекта ипотеки (квартира, загородный дом, комната в коммуналке, новостройка и т. п.) посмотрите, в каком банке действуют наиболее оптимальные предложения. При этом надо иметь в виду, что в некоторых банках условия кредита в зависимости от типа недвижимости оговариваются в индивидуальном порядке.

3. Решите, в какой валюте вы хотите взять кредит. В некоторых банках более выгодны рублевые программы, в других — долларовые.

4. Определите, на какой срок — долгий или короткий — вы хотите взять ипотеку. Есть программы с более выгодными ставками для тех, кто берет кредит на 20–30 лет, другие, наоборот, оптимальны для тех, кто предполагает расплатиться с банком в течение 5–20 лет.

5. Выбрав ипотечную программу, не забудьте внимательно изучить ипотечный договор, в котором будут детализированы все условия.

К списку публикаций    Версия для печати
© 2005–2017 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество