Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать


Правила игры

12.05.2010 18:17 
ipoteca-29-180x160.jpg
123Credit.ru провел заочную интернет-конференцию, посвященную проблемам развития российской ипотеки.
Участники конференции:

Василий Белов, генеральный директор ипотечного брокера «Фосборн Хоум» (Москва)

Виталий Бояркин, руководитель финансового портала Orenfin.ru (Оренбург)

Александр Гребенко, генеральный директор брокерской компании «Кредитный и Финансовый Консультант» (Петербург)

Наталья Дробященко, заместитель генерального директора управляющей компании «ЮграФинанс» (Ханты-Мансийск)

Ирина Кажикина, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по ипотеке (Москва)

Евгений Лузин, заместитель председателя правления Инвестторгбанка (Москва)

Диана Маштакеева, президент российской Ассоциации кредитных брокеров (Самара)

Владимир Шевченко, руководитель финансового портала Finnews.ru (Петербург)

Андрей Шишкин, генеральный директор компании «ЮграИнвестСтройПроект» (Ханты-Мансийск)

Ведущий конференции — Ян Арт, вице-президент Ассоциации кредитных брокеров, финансовый обозреватель портала 123Сredit.ru, главный редактор Bankir.Ru

— Мировой финансовый кризис сегодня стал одной из самых «горячих» тем новостей. Как он сказался на рынке ипотеки в России?

Виталий Бояркин:
Ужесточились требования к заемщику, первоначальный взнос теперь — не менее 30%, выросли процентные ставки, увеличился срок рассмотрения заявлений на ипотеку, увеличилось количество немотивированных отказов, уменьшилась предельная сумма кредита и сократились сроки.

Евгений Лузин:
Банки пересматривают условия ипотечного кредитования — повышаются процентные ставки (примерное увеличение на 2–3%) и дополнительно ужесточаются требования, предъявляемые к ипотечным заемщикам. Кредиты будут продолжать выдаваться, но, конечно же, некоторые банки уйдут с рынка ипотечного кредитования, в первую очередь для того, чтобы переждать кризис, присмотреться к поведению основных игроков рынка.

Наталья Дробященко:
Мировой финансовый кризис привел к различным негативным последствиям для потенциальных ипотечных заемщиков. Удорожание стоимости ресурсов для банков способствует продолжению повышения ставок по кредитам для частных клиентов. С другой стороны, возможность проблем с финансированием у застройщиков привела к отказам некоторых банков от ипотечных кредитов физическим лицам на новостройки. Кто-то и вовсе отказался от ипотечных программ.

Ирина Кажикина:
Финансовый кризис сказался, в первую очередь, повышением процентных ставок по ипотечным кредитам, отказом некоторых участников от ипотечного кредитования на определенное или неопределенное время.

Андрей Шишкин:
Так как рынок ипотеки зависит от возможностей банков по привлечению финансирования, то, безусловно, кризис ликвидности не мог не отразиться и на отечественных банках. Поэтому в целом происходит ужесточение условий кредитования, в частности, существенное повышение ставок по ипотечным кредитам. Правда, государство своевременно вмешалось для того, чтобы помочь российским банкам выстоять.

Владимир Шевченко:
Я считаю, что рынок ипотеки в России «схлопывается». Ипотечный кредит — это очень долгосрочный актив и сейчас лишь единичные банки могут себе позволить держать на балансе подобные активы. Эти единицы — госбанки и банки с иностранным участием. Все остальные либо уже закрыли данное направление бизнеса, либо будут вынуждены сделать это в самом ближайшем будущем. Если они этого не сделают, думая, что кризис быстро закончится и восстановится рынок рефинансирования, то они повторят печальную судьбу некоторых американских и европейских банков.

Василий Белов:
Финансовый кризис ударил не только по ипотечным ставкам, но и по всему банковскому сектору в целом. Просто начался этот глобальный кризис именно с проблемы необеспеченных ипотечных кредитов в США: сейчас владельцы более 300 тысяч домов в Америке находится на стадии лишения прав собственности. Ипотечный кризис потянул за собой и кризис на финансовых рынках. В итоге в американской экономике произошел коллапс, сравнить который по силе можно лишь с Великой депрессией 30-х годов. Естественно, кризис настолько мощной экономики, как американская, не мог не сказаться и на остальном мире.

Ситуация на мировых рынках привела к тому, что российским банкам попросту стало негде фондироваться. «Длинные деньги», по сути, превратились в дефицит. Именно поэтому ипотека, как самый долгосрочный кредитный продукт, и стала первой «жертвой» и в России. Правда, до повторения американского сценария на рынке жилья и не дошло, и не дойдет — кредиты у нас изначально не стоили копейки, а заемщики проходили относительно жесткий андеррайтинг. А сейчас и подавно. С начала 2008 года банки несколько раз ужесточали требования к заемщикам и повышали ставки — в среднем они выросли на 1,8%. При этом предпосылок к кризису на рынке недвижимости мы не видим.

Надо сказать, что, по итогам первого полугодия 2008 года, кризис не отразился на снижении объемов выдаваемых кредитов: если в первом полугодии 2007 года (по данным ЦБ РФ) в России было выдано жилищных кредитов на 242 млрд. рублей, то в первом полугодии 2008 года — уже 392 млрд. рублей.

Диана Маштакеева:
Кризис существенно затормозил развитие ипотеки в России. Но не убил ее. Другой масштабной альтернативы приобретению жилья в России просто нет. Ипотека выживет и будет развиваться.

Александр Гребенко:
Из-за кризиса увеличились ставки по займам, которые российские банки берут на зарубежных рынках. Это, в свою очередь, сказалось на увеличении процентных ставок по ипотечным и другим банковским кредитным программам. Поэтому сегодня банки менее охотно выдают займы на длительные сроки.

— То есть можно ожидать, что требования банков к ипотечным клиентам в скором времени ужесточатся?

Евгений Лузин:
Да, многие российские банки в настоящее время ужесточают требования к заемщикам, увеличивают коэффициент «кредит/залог», что приводит к увеличению первоначального взноса, а также пересматривают ставки по кредитам в сторону увеличения. В то же время, следует отметить, что на российском рынке присутствуют банки, которые заявляют о неизменности своих условий кредитования ипотечных заемщиков.

Андрей Шишкин:
Определенное ужесточение требований уже произошло, банки стали более разборчиво подходить к заемщикам. В этом есть и свои плюсы: банки выдают кредиты только тем заемщикам, в надежности и платежеспособности которых они абсолютно уверены. Дальнейшее ужесточение требований вряд ли возможно: все-таки ипотека — это массовый, а не элитарный продукт. Для того чтобы этим было выгодно заниматься, надо выдавать кредиты «на потоке».

Владимир Шевченко:
Да ведь требования ужесточаются прямо на глазах! Нулевой первоначальный взнос уже практически исчез с рынка. Можно ожидать дифференциации требований к клиентам — требования к «плохим» клиентам будут ужесточаться быстрее требований к «хорошим» клиентам.

Виталий Бояркин:
Сейчас, по различным оценкам специалистов, у нас в Оренбургской области ипотекой могут воспользоваться только 3–5% населения. Дальнейшее ужесточение требований приведет к полному отказу от ипотеки.

Василий Белов:
Требования к заемщику заметно изменились. В первую очередь это касается требований к минимальному уровню дохода и его официальному подтверждению. Сейчас банки, как правило, уже на стадии обращения отклоняют заявки людей с зарплатой, не подтвержденной по форме 2-НДФЛ или с невысоким, хотя и «белым» доходом. Так, к примеру, взять в ипотеку даже самую дешевую однокомнатную квартиру в пределах МКАД может себе позволить только семья с доходом от $4,5–5 тыс. В Подмосковье требования к минимальному доходу в этом случае чуть мягче — от $3,5 тыс. А вот семьи с доходом $1,5–2 тыс. могут рассчитывать лишь на улучшение жилищных условий.

Помимо жесткого андеррайтинга, во время которого тщательно проверяется и кредитная история, и сведения о местах работы и зарплате, банки также меняют и условия по своим ипотечным продуктам. К примеру, сейчас на рынке фактически не осталось предложений ипотеки с нулевым первым взносом. Недавно даже долго сохранявший такой продукт ВТБ 24 отказался от него, повысив требования к минимальному первоначальному платежу до 20% от стоимости квартиры.

По нашим самым оптимистичным оценкам, минимальный рост средних ипотечных ставок до конца года составит 0,8–1,5%. В первом квартале 2009 года рост, скорее всего, сохранится, и ставки в среднем вырастут еще примерно на 0,5%. Таким образом, в начале следующего года можно ожидать отката ипотеки до уровня 2004 года, когда ставки находились на уровне 14–16%.

Александр Гребенко:
Кризис заставил банки ужесточить требования к заемщикам. Сегодня они стараются отбирать наименее «рисковых» клиентов, для того чтобы сформировать наиболее качественный портфель выданных кредитов и минимизировать возможные риски, а также привлечь под пулы выданных кредитов новые средства. Процент отклоненных заявок на кредит увеличился с 10–15% до 30–35%. Банки стали более тщательно рассматривать заявки от индивидуальных предпринимателей и собственников бизнеса. А для наемных работников теперь очень важна надежность компании, стаж, занимаемая должность и наличие высшего образования. Процесс рассмотрения заявки также увеличился с 4–6 дней до 7–14.

Ирина Кажикина:
Ужесточение требования к заемщикам началось с конца октября 2007 года. Думаю, что сегодня практически все банки скорректировали свои требования.

— Можно ли ожидать, что ставки по ипотечным кредитам вырастут? Если да, то насколько?

Андрей Шишкин:
Это зависит от ситуации на мировых финансовых рынках и макроэкономической ситуации в стране (в том числе, уровня инфляции). Да, ставки по ипотеке в России остаются выше, чем, например, в США или в государствах Западной Европы, и, безусловно, сохранят тенденцию к еще большему увеличению.

Виталий Бояркин:
Еще с середины сентября в оренбургских банках процентная ставка по ипотечным кредитам выросла в среднем на 1,5% и сейчас находится в пределах 13,75–14,5%. Специалисты банков говорят, что это не предел и ставка, скорее всего, вырастет еще на 0,5%.

Владимир Шевченко:
Рост ставок не останавливался все лето. В начале осени процесс роста ставок только ускорился. Так, FinNews.ru отслеживает условия по кредитам у 36 банков, присутствующих в Петербурге. В августе ухудшили условия по ипотеке 5 банков из 38, в сентябре — 11 банков. Каждую неделю несколько банков увеличивают процентные ставки. Рост ставок будет продолжаться и дальше. Потолок будет определяться несколькими факторами:

— ситуацией со ставками на международном рынке капитала,

— инфляцией в России,

— конкурентной средой среди российских банков.

Пока ставка больше 20% годовых в рублях существует лишь у отдельных программ некоторых банков. Не исключаю, что в 2009 году такой уровень будет преодолен многими банками.

Ирина Кажикина:
Сегодня разброс ставок по ипотечным кредитам, в зависимости от срока кредита, размера собственных средств, условий досрочного погашения, категории заемщика, следующий: по рублям — от 10% до 17%, по долларам — от 9 % до 14%.

Александр Гребенко:
Ставки по ипотечным программам увеличили почти все банки, которые входят в Топ-20. Некоторые банки начали отказываться от программ рефинансирования, чтобы снизить риски. Средняя ставка по ипотеке сейчас составляет 12–13% годовых в долларах и 14–15% годовых в рублях. Банки будут продолжать увеличивать ставки, пока на рынке не появятся выгодные и достаточно дешевые займы. К сожалению, предпосылок к этому пока нет.

Евгений Лузин:
В ближайшее время ставки по ипотечным кредитам могут вырасти на 2–3%. Такой небольшой рост связан с высокой конкурентной борьбой на рынке ипотечного кредитования и наличия на рынке большого количества банков с иностранным участием, что не повлечет сильного повышения кредитных ставок.

— В последние годы упорно ходят слухи о том, что цены на рынке недвижимости искусственно надуты. Мол, это «заговор» строительных компаний, рано или поздно цены упадут и ипотеку брать нет смысла.

Владимир Шевченко:
Целиком и полностью согласен с данным утверждением. Недвижимость в России давно стоит в разы дороже аналогичной по качеству недвижимости в развитых странах. Такая ситуация не может длиться долго. Если кризис в России разрастется с чисто банковского, девелоперского и ритейлового до полномасштабного с падением ВВП и ростом безработицы (а предпосылки для такого развития событий есть) — обвала цен на недвижимость не миновать.

Ирина Кажикина:
Если речь идет о Москве и Московской области, то говорить об искусственном взвинчивании, на мой взгляд, вряд ли возможно. Спрос на недвижимость очень большой, предложений немного. Кроме того, мало площадок для нового строительства.

Виталий Бояркин:
Если говорить о моем городе, то рентабельность местных девелоперских компаний в настоящий момент составляет 25% и есть тенденция к ее уменьшению до 15%. Резерв к снижению стоимости есть только в уменьшении стоимости стройматериалов, особенно цемента. В ближайшее время в Оренбургской области будет закончено строительство двух цементных заводов, что должно снизить стоимость квадратного метра на 5%, но не более.

Андрей Шишкин:
Цена на любой товар, в том числе и на недвижимость, определяется cпросом и предложением. Поэтому если на настоящий момент установились такие цены, значит, это имеет под собой экономическую основу. Если снижается спрос, то логично предположить и уменьшение цены.

Александр Гребенко:
Согласен, цены на недвижимость диктует главный рыночный закон — спрос рождает предложение. Поэтому говорить о «надутости» рынка бессмысленно, он такой, какой он есть. Серьезных падений цен в ближайшее время не предвидится. Наоборот, сейчас продолжается рост цен. Объясняется это просто: доля ипотечных клиентов в Петербурге (и в остальных крупных городах) не превышает 25–35%. Остальные сделки на рынке недвижимости — это либо приобретение жилья за счет накопленных средств, либо за счет продажи уже имеющейся квартиры.

Евгений Лузин:
И все-таки в настоящее время рынок недвижимости оторвался от реального покупателя. Этот покупатель — человек, который хочет купить жилье именно для жизни, а не для того, чтобы вложить в квартиру деньги, — сегодня вытеснен с рынка. Ведь если мы еще раз внимательно посмотрим на тех, кто создал в 2008 году повышенный спрос на московские метры, то увидим, что практически все они — инвесторы. В данной ситуации инвестор на рынок не пойдет, значит, спрос на недвижимость может уменьшиться, а ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов «отсекает» большое количество реальных клиентов, что приведет к переизбытку предлагаемой недвижимости. 

Диана Маштакеева:
Полностью согласна с коллегами в том, что спрос диктует предложение. Спрос на жилье в России огромен. Никаких предпосылок для существенного снижения цен нет.

— Будет ли развиваться рефинансирование ипотеки в России или мировой финансовый кризис делает это невозможным?

Александр Гребенко:
Рефинансирование — довольно молодой продукт в России. В Петербурге всего 5–6 банков занимаются рефинансированием. Из-за кризиса требования банков стали очень жесткими. Могу сказать, что рефинансировать ипотеку, которая была получена два-три года назад, сейчас вряд ли удастся, потому что понизить ставки и улучшить условия, при нынешней ситуации на финансовом рынке, довольно проблематично.

Ирина Кажикина:
В настоящий момент многие банки приостановили программы по рефинансированию кредитов, вряд ли сейчас рефинансирование будет востребованным продуктом.

— Основная масса ипотечных кредитов выдается всего в четырех регионах — Москва, Петербург, Московская область и Тюменская область. Будет ли развиваться ипотека на других территориях?

Владимир Шевченко:
Обязательно будет. Но позже.

Андрей Шишкин:
Говорить о концентрации ипотеки только в нескольких регионах не приходится — такие программы сейчас развиваются по всей России. Причем, если смотреть не только на абсолютные, но и на относительные цифры, то во многих регионах ипотека развита гораздо сильнее, чем в Москве или Петербурге.

Наталья Дробященко:
В ХМАО-Югра реализуется уникальный для России проект — региональные власти частично финансируют ипотечные программы в регионе в рамках национального проекта «Доступное жилье». При покупке на первичном рынке компенсация банковской процентной ставки осуществляется до 5% годовых, при покупке на «вторичном» — до ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент заключения договора. За все время реализации программы обладателями собственного жилья стали 14 тыс. 418 семей. Объем выданных кредитов с государственной поддержкой на покупку недвижимости в Ханты-Мансийском автономном округе в первом полугодии 2008 года выросла на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и достигла 7,5 млрд. рублей.

Кроме того, многие крупнейшие работодатели, заинтересованные в привлечении высококвалифицированных кадров, различными способами помогают своим сотрудникам приобретать квартиры.

— Можно ли, на ваш взгляд, ожидать активизации социальной ипотеки?

Виталий Бояркин:
Скорее всего, она останется на прежнем уровне. В настоящий момент дополнительная нагрузка на бюджет вряд ли допустима.

Владимир Шевченко:
Это же чисто популистский продукт для зарабатывания политического капитала. Широкого распространения социальная ипотека не получит. Может, пилотный проект «под усиленным наблюдением врачей» и выживет в специально созданных тепличных условиях. Но не более.

Андрей Шишкин:
В ряде регионов программы социальной ипотеки (например, в Москве, Ханты-Мансийском автономном округе, Татарстане) позволяют гораздо быстрее решать жилищный вопрос множеству людей. Но для социальной ипотеки необходимы средства — частично их может выделять федеральный бюджет, но, в любом случае, значительную часть расходов должны будут брать на себя региональные власти. Полагаю, что в рамках национальных проектов этот вопрос будет решаться положительно, и социальные ипотечные программы будут запускаться в новых регионах.

Диана Маштакеева:
Социальная ипотека, безусловно, сохранится, но ее масштабы малы и она не станет серьезной альтернативой ипотеке коммерческой.

— Можно ли ожидать, что проект стройсберкасс реализуется в России?

Ирина Кажикина:
Если и реализуется, то в небольших городах, где стоимость недвижимости невысока. В столичном регионе и городах-миллионниках стройсберкассы вряд ли будут востребованы.

Наталья Дробященко:
Пока для этого есть множество препятствий. Главное из них — отсутствие законодательства, защищающего участников стройсберкасс.

Виталий Бояркин:
Какая-то альтернатива ипотеке в стране должна быть. Но в появление стройсберкасс я в ближайшее время не верю.

Андрей Шишкин:
Это интересное направление развития рынка недвижимости. Во многих странах оно является равноценной альтернативой ипотеки. Однако оно может быть успешным только при жестком государственном регулировании. Иначе эти проекты рискуют превратиться в очередные строительные пирамиды, от деятельности которых пострадали тысячи россиян.

Владимир Шевченко:
Думаю, это тоже популистский проект.

— Появятся ли в обозримом будущем какие-либо новые ипотечные продукты?

Ирина Кажикина:
Думаю, что сейчас более разумно говорить о сохранении продуктовой линейки имеющихся ипотечных программ.

Евгений Лузин:
Сейчас про обозримое будущее говорить сложно, в данный момент мы наблюдаем мировой финансовый кризис, и кредитные организации дополнительно страхуют имеющиеся программы. Сейчас чего-то нового на рынке ждать не приходится.

Наталья Дробященко:
Несмотря на осложнение ситуации на финансовом рынке, а, возможно, и в связи с ним, на российском ипотечном рынке в ближайшее время могут появиться новые ипотечные продукты, отвечающие современным реалиям.

Владимир Шевченко:
Все продукты уже придуманы на самом развитом ипотечном рынке — в США. Если что-то из придуманного там еще не было использовано в России — возможно, оно и появится. Но не раньше, чем рынок перестанет лихорадить.

К списку публикаций    Версия для печати
© 2005–2017 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество