Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Коттедж для среднего класса

12.05.2010 17:30 
ipoteca-20-180x160.jpg
Как с помощью ипотеки приобрести загородную недвижимость? Российские банки предлагают кредиты для покупки загородного жилья. Но у ипотеки на коттеджи и таунхаусы есть свои правила.

Загородная недвижимость в России входит в моду. Этому способствуют три фактора: ухудшение экологической обстановки в крупных городах, активное возведение благоустроенных коттеджных поселков и пригородных таунхаусов и постепенное выравнивание их стоимости с ценами на городское жилье.

Правда, есть еще один фактор. Он напоминает старый анекдот. В зоопарке на клетке со слоном перечислен его дневной рацион. «Неужели он столько съест?!» — восхищается посетитель. «Съест-то он съест, да кто ж ему даст!» — отвечает смотритель.

Лично во мне до сих пор живо убеждение, что собственный дом в России – удел богатых. А вы случайно не думали о собственном доме? Через сколько лет?! Банкиры убеждают нас, что собственный дом можно купить сейчас и будет это ненамного дороже приобретения обычной городской квартиры. С помощью все той же ипотеки.

Дом плюс земля

Хотя, конечно, процедура приобретения дома будет посложнее стандартной схемы ипотеки при покупке квартиры в городской многоэтажке. Оформление ипотечной сделки на загородную недвижимость потребует от вас куда большой гибкости. Во-первых, чтобы рассчитать сумму кредита, заемщику надо определиться с ценой дома или таунхауса. А банку — проверить и согласиться с названной цифрой. Случается, что банк и страховая компания, которую привлекают в рамках ипотечной сделки, оценивают объект недвижимости в разные суммы. Но этой ловушки вы сможете избежать, если воспользоваться услугами страховщика из числа партнеров банка — в этом случае, согласование суммы оценки уже не ваша проблема, а дело банка.

При оформлении ипотеки на коттедж или таунхаус, надо иметь ввиду, что еще одна особенность загородной недвижимости заключается в том, что в договоре купли-продажи фигурирует не один, а два разных объекта права — само строение и земельный участок, на котором оно расположено. Причем ключевую роль при формировании цены приобретения играет именно земельный участок. Но четких расценок тут нет. Помимо размера вашего будущего имения, большую роль играют удаленность от города и географическое расположение (для каждого города существуют более или менее «престижные» направления). Ну, это объяснять не надо — пожалуй, сегодня и первоклассник в России знает, чем дом на Рублевке отличается от строения в Гадюкино. Как говорил герой фильма «Собака на сене»: «Дороже стоит граф!».

Плюс еще учтите качество подъездных путей, близость к водоемам и лесным массивам, степень экологической безопасности и массу более мелких факторов, которые оцениваются в комплексе.

Нужен первоначальный взнос

Теперь о цене вопроса. Раньше ипотека на загородную недвижимость отличалась существенно большими процентами, нежели ипотека на городское жилье. Сейчас разница сходит на нет. «Кредитование загородной недвижимости чаще всего на 1,5–2% дороже, чем кредитование квартир, хотя крупные банки уже не делают разницы между этими программами», — отмечает в интервью порталу 123Credit.Ru Альберт Хромов, начальник отдела продаж на первичном и загородном рынке Русского ипотечного банка. Процентные ставки по кредитам на приобретение загородного жилья на вторичном рынке начинаются от 10,5% в долларах США и от 11,5% — в рублях.

Загородная недвижимость считается менее ликвидной, чем городское жилье, в силу более высокой цены и менее низкого спроса. В случае форс-мажора на реализацию залога такого рода уйдет больше времени, чем на продажу квартиры. Поэтому размер первоначального взноса при покупке загородной недвижимости нередко больше, чем на квартиру. Как правило, он составляет не менее 20% от стоимости приобретаемой недвижимости. Не редкость взносы в размере 30–40%. Впрочем, есть банки, готовые удовольствоваться всего 10%, например, КИТ Финанс, НОМОС-банк. Райффайзенбанк выдаст кредит, если заемщик самостоятельно внесет 14,5%, а Национальная ипотечная компания — 15% от стоимости дома. Стандартный срок кредитования загородной ипотеки — до 15 лет, но можно найти и более длительный период рассрочки — 20 или 25 лет.

Кредиты на приобретение загородной недвижимости сегодня предоставляют почти все ведущие игроки ипотечного рынка: Сбербанк, ВТБ 24, Москоммерцбанк, Городской Ипотечный Банк, «ДельтаКредит», Абсолют Банк, «Банк Сосьете Женераль Восток», Банк Москвы, Промсвязьбанк, Международный Московский банк, Росбанк, СМП банк. Специальные программы действуют в Русском ипотечном банке, Судостроительном банке. Газпромбанк предлагает кредиты на приобретение дорогой элитной недвижимости — здесь выдается ипотека на сумму до $2 миллионов (первоначальный взнос составляет 20–30%).

Чистота сделки необходимое условие

Однако банки, которые предоставляют ипотечные кредиты на загородное жилье, действуют зачастую очень избирательно. По данным экспертов, лишь 15% от всех представленных на суд банков объектов подобного рода получают одобрение. Поэтому, прежде чем вступать в эту реку, четко изучите все «правила игры».

Проще всего получить кредит на коттедж или таунхаус, особенно в организованном поселке, снабженном всеми коммуникациями. С дачей сложнее. Многие банки вводят определенные ограничения на строительные материалы: например, не дают кредиты на деревянные строения. Некоторые вообще выдают кредиты только на капитальные дома.

«Какой выход?» — спросите вы. Предпринять «обходной маневр»: приобрести дачу в рассрочку проще всего, просто взяв нецелевой кредит под залог той недвижимости, которая уже имеется в вашей собственности — например, квартиры.

Впоследствии можно переоформить в качестве залога новоприобретенную дачу, если банк на это согласится. А согласится он не на всякую дачу. Щитовой домик в каком-нибудь ведомственном садоводстве, основанном в середине прошлого века, вряд ли впечатлит сотрудников кредитного отдела. И даже добротный каменный дом имеет шансы вызвать недовольство банковских служащих. Например, если он расположен в каком-нибудь глухом углу. Это вам как владельцу милы тишина и одиночество, а банк должен думать о плохом: случись что, и отданный в залог дом замучаешься продавать.

Чтобы избежать вопросов по легитимности отчуждения земельного участка, вам необходимо предоставить банку полный пакет документов, удостоверяющих право собственности на него. Поэтому проще всего приобретать в кредит загородные дома у девелоперских компаний, большинство из которых обеспечивают юридическую чистоту сделки.

Небольшой нюанс: не всякий современный коттеджный поселок подойдет для приобретения жилья в ипотеку. Если территория оформлена как коллективная собственность жилищного кооператива, то вариант с ипотекой практически исключен, считает Юлия Вербицкая, директор по ипотеке компании «МИЭЛЬ-Брокеридж». «Застройщики (владельцы земли) чаще всего не хотят юридически разбивать участок поселка на мелкие части для каждого домовладельца, а закону банки не могут предоставлять таким собственникам ипотечные кредиты, — объясняет она. — Банк не может предоставить ипотечный кредит, если собственник дома не владеет участком, на котором тот расположен».

Напротив, если дома оформляются в индивидуальную собственность, то вероятность получения кредита на приобретение одного из них весьма высока.

На вторичном рынке для приобретения дома или таунхауса в ипотеку существует еще одно препятствие. При оформлении ипотечной сделки невозможно занизить цену приобретения. Продавец же не всегда соглашается обнародовать точную сумму сделки. Как известно, от уплаты налогов освобождается доход от продажи недвижимости не более чем на один миллион рублей, если срок владения составлял менее трех лет. Учитывая расценки на загородную недвижимость, подобная льгота погоды не делает, и налог на доходы физических лиц может составить кругленькую сумму, которую не всякий пожелает платить.

Если вы не желаете тратить время на решение всех этих юридических вопросов, оптимальным вариантом может быть обращение к ипотечным брокерам. Их услуги будут стоить довольно незначительную сумму на общем фоне кредита, однако, как показывает практика, если с вашей платежеспособностью все в порядке, то положительное решение по кредиту получают 70–80% клиентов брокерских контор.

Варианты залога

Если у вас нет желания преодолевать все эти препятствия или нет денег на первоначальный взнос, есть еще один вариант. Получить ипотечный кредит на загородный дом еще на этапе строительства можно под залог земельного участка, либо объекта недвижимости, принадлежащего заемщику на правах собственности. «Если у заемщика имеется квартира  или жилой дом, он может взять в нашем банке до 85% от оценочной стоимости этой недвижимости и использовать эти деньги по своему усмотрению, — такой пример порталу 123Credit.ru привел Дмитрий Шапочкин, начальник управления партнерских продаж Городского Ипотечного Банка. — Такой кредит экономически более целесообразен, чем кредит, скажем, под залог земли, так как в этом случае действуют стандартные проценты по ипотечному кредиту».

А вот кредит по залог земли будет на 2–3% выше стандартного. Такую ипотеку практикуют Банк Москвы, Московский кредитный банк (МКБ), Райффайзенбанк, «ОРГБАНК», Оргрэсбанк, банк «Зенит». Но в этих случаях можно сэкономить за счет страховки. Для ипотечной сделки обязательно страхование по трем пунктам: жизни и трудоспособности заемщика, титула (юридической чистоты сделки) и залога — от возможного ущерба. При оформлении земельного участка в качестве залога страховать его от ущерба не требуется.

Проще всего оформить ипотечный кредит в рамках партнерской программы банка и застройщика. Некоторые девелоперы сотрудничают сразу с несколькими банками, чтобы расширить каналы сбыта. При этом расширяется и выбор для потенциальных заемщиков. Немаловажно, что ставки по кредиту в рамках партнерских программ часто ниже, чем по стандартным залоговым схемам. Приобретая загородные дома в рамках партнерских программ, нередко вы можете получить бонус — снижение размера первоначального взноса или какой-нибудь комиссии. Гораздо быстрее, чем в других случаях, происходит рассмотрение заявки и оформление кредита.

Сейчас собственные ипотечные программы предлагают несколько десятков поселков в Подмосковье и ряд поселков в окрестностях Петербурга, Самары и некоторых других городов. Это жилье эконом-, бизнес- и премиум-класса на разной степени готовности. Сбербанк готов выдать кредиты на приобретение домов в поселке «Европа», а вкупе с РосЕвроБанком — на «Маренкино 2», «Сосновый бор», «Залесье» В аналогичной связке идут Московский международный банк — поселок «Дубровка», НОМОС-банк — «Троица», «Монастырское озеро», Росбанк — «Пестово» и «Павлово».

Разницу в ставках при использовании разных вариантов приобретения в ипотеку загородной недвижимости можно видеть на примере условий, которые предлагает Русский Ипотечный Банк. Дом с земельным участком на вторичном рынке — от 10,5% в долларах США и от 11,5% в рублях. Приобретение или строительство любого объекта жилой недвижимости под залог квартиры в многоквартирном доме — от 12% в долларах США и от 13% в рублях. Приобретение или строительство любого объекта жилой недвижимости под залог отдельно стоящего жилого дома (коттеджа для постоянного проживания) в коттеджном поселке вместе с участком земли или блока в таунхаусе с земельным участком — от 12,5% в долларах США и от 13,5% в рублях.

Итак, если вы собираетесь брать ипотеку на загородную недвижимость:

1. Готовьте первоначальный взнос — загородная недвижимость редко кредитуется «с нуля».

2. Оцените стоимость земли, качество подъездных путей, наличие коммуникаций — от этого будет зависеть готовность банка выдать вам кредит.

3. Особое внимание уделите юридической чистоте сделки.

4. Если вы хотите избежать многих сложностей — подумайте о других вариантах залога (например, можно заложить городскую квартиру).

К списку публикаций    Версия для печати
© 2005–2017 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество