Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Ипотека в 2011 году

07.02.2011 14:17 
ipoteka-37-180x160.jpg
Ипотека снова на пике популярности. Банки соревнуются, зазывая клиентов, с высоких трибун вещают о всесторонней поддержке покупателей жилья, и в результате воодушевившееся население выстраивается в очереди за кредитами.

Какие положительные сдвиги на рынке ипотеки сегодня могут сделать кредит доступнее и выгоднее?

Выбор увеличился

В период кризиса круг ипотечных банков сжался до размеров булавочной головки, пролезть сквозь которую и получить кредит удавалось редким счастливцам. Теперь большинство тех, кто свернул выдачу ипотечных кредитов, вернулись к этому бизнесу. Кроме того, на рынке появились новые серьезные игроки, например, «дочка» ведущего британского банка HSBC и Барклайс Банк, который входит в международную группу Barclays. Растет число федеральных и региональных банков, выступающих партнерами государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое финансирует выдачу кредитов на покупку жилья.

«В планах многих банков наращивание всех видов розничного кредитования – и потребительского, и автокредитования, но ипотека сейчас считается самым перспективным направлением, – отмечает Яков Лившиц, руководитель портала 123Credit.ru. – Она показывает наилучшие темпы роста, и при этом во время кризиса доказала высокую надежность заемщиков».

«В наступившем году мы ожидаем усиления конкуренции, а значит и улучшения качества клиентского обслуживания и условий кредитования, – делится Сергей Озеров, председатель правления банка «DeltaCredit». – «DeltaCredit» полностью готов к этому. Мы нацелены на дальнейшее активное развитие и имеем амбициозные планы на 2011 год как по выдаче кредитов, так и по расширению своего регионального присутствия».

Чем больше ипотечных банков конкурирует на рынке, тем шире становится выбор для потенциального клиента. Разнообразие программ и условий позволяет найти «свой» вариант кредитования под самые разные возможности и потребности.

Стало проще и выбрать оптимальный вариант ипотечной программы – к делу активно возвращаются кредитные брокеры, которые помогут разобраться, что для вас на самом деле хорошо, а что – плохо и невыгодно.

Уже не составит труда найти ипотечную программу для приобретения квартиры не только на вторичном рынке, но и в строящемся доме. Предлагается все больше программ кредитования покупки загородных домов на вторичном и первичном рынках, в том числе развивается государственная программа кредитования малоэтажного жилья в организованных поселках. Появляются первые программы коммерческой ипотеки – для приобретения коммерческой недвижимости.

Медленно, но верно в линейки ипотечных продуктов возвращаются нецелевые кредиты под залог недвижимости и программы рефинансирования выданных кредитов.

Расширение выбора для ипотечного заемщика отразилось и на параметрах кредитов. Многие банки предлагают не только разные валюты, но и разные виды процентных ставок – фиксированные, плавающие и комбинированные. Большее распространение, чем до кризиса, получила и дифференцированная схема погашения кредита, которую можно использовать как альтернативу привычной аннуитетной схеме выплат равными платежами на протяжении всего срока погашения кредита.

«На ипотечном рынке видно движение показателей вверх: есть предложение, и есть спрос, – комментирует сегодняшний день российской ипотеки Василий Мочалов, заместитель председателя правления АКБ «Мособлбанк». – Процентные ставки вернулись к докризисному уровню. Требования к заемщикам вновь становятся более лояльными. Банки опять готовы рассматривать индивидуальных предпринимателей и собственников бизнеса в качестве ипотечных заемщиков».

Доступность повышается

Доступность ипотечного кредита связана с несколькими моментами. Ключевые из них – это величина первоначального взноса, требования к размеру дохода заемщика (в плане способа подтверждения этого дохода), а также подход банка к определению надежности заемщика. В отношении всех этих моментов произошли позитивные для потенциальных заемщиков изменения.

Размер минимального первоначального взноса для тех, кто хочет приобрести жилье в кредит, сегодня в среднем, составляет 20% от стоимости залога. Год назад эта цифра была заметно выше – 30%. Можно найти программы кредитования и с более низким первоначальным взносом – 15% и 10%. Однако низкий первоначальный взнос обычно связан с дополнительными условиями, например, от заемщика потребуют помимо залога приобретаемого жилья заложить еще какое-то ценное имущество либо заключить договор страхования ответственности за невозврат кредита. Также первоначальный взнос может быть снижен для узкоспециализированных ипотечных программ: тех или иных категорий заемщиков – «зарплатных» клиентов, покупателей жилья у застройщиков из числа партнеров банка, по программам социальной ипотеки, которые финансируются государством.

Возвратом к докризисной практике стало смягчение требований кредиторов к способу подтверждения дохода заемщика при рассмотрении заявки на ипотечный кредит. В кризис попросту не имело смысла обращаться за ипотечным кредитом, не имея справки по форме 2-НДФЛ, согласно которой у вас достаточно средств, чтобы тратить на выплаты по кредиту не более 50% дохода. Примерно со второй половины 2010 года банки стали проявлять более лояльный подход и сегодня почти везде готовы принимать так называемую «справку о доходах по форме банка».

Смягчились и критерии, определяющие надежность заемщика с точки зрения его профессиональной принадлежности. В кризис в «черный список» попало столько профессий, что шанс получить кредит имели разве что госслужащие, нефтяники и газовики. Легче стало получить кредит собственникам бизнеса – индивидуальным предпринимателям, для них банки начали разрабатывать отдельные программы, учитывающие специфические риски заемщиков подобного рода.

В определенной степени на доступность кредитов влияет комиссия за выдачу заемных средств, которая составляет существенную статью расходов заемщика, так как равняется 1–2% от суммы кредита. В 2010 году произошло знаменательное событие: Сбербанк, а за ним и ряд других банков (кто полностью, кто – на время) отменили комиссию за выдачу ипотечных кредитов.

Еще одним косвенным фактором, повысившим доступность ипотечного кредитования, стал возврат банков к докризисным срокам кредитования в 20–25 лет. Именно от срока кредитования зависит, до какого уровня можно будет снизить размер ежемесячного платежа, за счет максимального растягивания погашения задолженности по кредиту.

Борьба за клиента заставляет банки задействовать все возможные каналы привлечения ипотечных заемщиков. В результате очень распространилось взаимодействие банков с застройщиками, кредитными брокерами и риэлторами. Благодаря этому, с одной стороны, стало проще оформить кредит, а с другой – возникла возможность выгадать на ипотечной сделке в качестве клиента партнеров, получив какую-то льготу или скидку как заемщик, либо как покупатель недвижимости.

Ставки падают

Одним из самых заметных признаков преодоления кризиса на ипотечном рынке стало падение ставок. Сегодня кредит в рублях на приобретение жилья на вторичном рынке с пятидесятипроцентным первоначальным взносом можно получить под 9,5–12,5% годовых. При снижении первоначального взноса до 20 – 30% средний уровень ставок возрастает до 13,5–15% годовых. В иностранной валюте минимальные ставки составляют от 8,5% до 10%, а максимальные колеблются в районе 12–15%.

Средняя величина процентной ставки по кредиту на приобретение жилья на этапе строительства до завершения строительства и регистрации права собственности будет примерно на 2% выше, чем на готовое жилье. Если же приобретать жилье в рамках партнерской программы, разница в ставках может быть и ниже, вплоть до того, что она окажется более низкой, чем по кредитам на готовое жилье.

Кредиты на загородное жилье по сложившейся еще до кризиса практике обходятся несколько дороже, чем на квартиры в многоэтажках. Сейчас разница в ставках значительно меньше, чем год назад, и составляет 1–2 процентных пункта. В среднем ставки, в зависимости от первоначального взноса, колеблются от 12 до 16%.

Все больше банков предлагают плавающие и комбинированные ставки по ипотечным кредитам. Это позволяет кредитору убить сразу двух зайцев: в благоприятной экономической обстановке для заемщика такие ставки более выгодны, чем фиксированные. А в неблагоприятной ситуации эти ставки защищают кредитора от возможных убытков из-за резкого роста стоимости фондирования, необходимого для его деятельности.

Возможность сэкономить на процентах по кредиту привлекает все больше ипотечных заемщиков, несмотря на то, что в кризис те, кто польстился на дешевизну, испытали острые впечатления, когда плавающие ставки резко подскочили, буквально придавив некоторых кредитным бременем.

Надежность имеет значение

Одним из последствий кризиса стало повышенное внимание, которое сегодня уделяется надежности заемщика. Теперь банки подходят к решению этого вопроса куда более индивидуально, чем раньше: куда большее внимание проявляется к кредитной истории заемщика, наличию у него иждивенцев, которые учитываются при расчете соотношения между доходами заемщика и расходами по выплате кредита.

До сих пор в обиход ипотечных банков не вернулись программы кредитования без первоначального взноса. Единичные существующие предложения имеют столько условий и оговорок, что их нельзя рассматривать всерьез.

Несмотря на регулярные выступления Федеральной антимонопольной службы (ФАС) и решения судов по поводу незаконности навязывания ипотечным заемщикам страхования жизни и трудоспособности заемщика, а также страхования юридической чистоты сделки по приобретению недвижимости (страхование титула), значительная часть банков по-прежнему сохраняет их в качестве обязательных условий выдачи кредита. Другие банки, не желая конфликтовать с ФАС, не настаивают на обязательном страховании сопутствующих рисков, но используют меры, которые иначе как заградительными не назовешь: для тех, кто не хочет страховаться, процентная ставка увеличивается намного больше рыночных значений, порой в полтора–два раза.

Перспективы

Сегодня условия ипотечного кредитования мало чем отличаются от образца наиболее благоприятного докризисного периода. В некоторых отношениях ситуация даже более благоприятная – можно получить кредит без накладной для заемщика комиссии за выдачу, выбрать плавающую ставку для оптимизации расходов, использовать положительную кредитную историю для получения преференций.

«Мы продолжаем совершенствовать наши программы ипотечного кредитования, поскольку данное направление по-прежнему в числе приоритетов банка, – делится Елена Воронина, заместитель председателя правления Московского банка реконструкции и развития (МБРР). – Все проведенные изменения, несомненно, повысили конкурентоспособность наших ипотечных продуктов, сделав их более удобными, выгодными и доступными с точки зрения клиентов».

«Место лидера на ипотечном рынке, однозначно, принадлежит госбанкам: Сбербанку, ВТБ, очень активен в прошлом году был Газпромбанк, – считает Василий Мочалов. – Это понятно, так как кредитные возможности данных организаций трудно сравнить с любым коммерческим банком. Не все участники рынка могут позволить себе предложить подобные условия для своих клиентов. В таких условиях коммерческим банкам можно использовать какие-то «нишевые» программы, делать какие-либо спецпредложения для сотрудников организаций-партнеров, либо уникальные проекты, направленные на определенный круг людей по месту жительства, так называемые программы переселения».

Существенного снижения процентных ставок по ипотеке в 2011 году ждать не стоит, полагает большинство экспертов, так как возможности банков тут уже на исходе.

Более оптимистично специалисты оценивают возможность снижения первоначального взноса. Устойчивая тенденция роста цен на жилье снижает риск возможных убытков кредитора в случае дефолта заемщика при низком или нулевом первоначальном взносе. Поэтому при благоприятном развитии ситуации на рынке жилья банки могут смягчить свои требования относительно минимальной величины первоначального взноса.

Заместитель председателя правления банка «Уралсиб» Илья Филатов, комментируя улучшение условий выдачи ипотечных кредитов, отметил: «За последние несколько лет на рынке сформировался значительный отложенный спрос на ипотечное кредитование. Снизив процентные ставки и сократив минимальный размер первоначального взноса, мы сделали ипотеку более доступной и пошли навстречу тем заемщикам, которые ранее откладывали вопрос с покупкой жилья в кредит».

К списку публикаций    Версия для печати
© 2005–2017 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество