Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать


Ипотечные истории

12.05.2010 16:42 
ipoteca-11-180x160.jpg
Что можно выиграть с помощью ипотеки?

Наполеон когда-то сказал об искусстве войны: «Все решают большие батальоны». В покупке жилья — примерно так же, все решают деньги: чем их больше, тем больше у вас возможностей решить свой квартирный вопрос так, как вам хочется. А если денег нет? Именно в этом случае и есть смысл задуматься об ипотеке. Говоря языком того же военного искусства, ипотека — это ваш маневр.

Именно поэтому есть у ипотеки еще одна особенность. Это не только цифры, ставки и расчеты, но и вполне конкретные людские судьбы, которые очень часто, как известно, зависят от пресловутого «квартирного вопроса».

По просьбе портала 123Credit.ru свои «истории улучшения жилищных условий» рассказали несколько человек, в разные годы взявшие ипотечные кредиты. В роли эксперта этих историй выступила Диана Маштакеева, президент российской Ассоциации кредитных брокеров.

История первая. Проблема тещи

Казанцы Алексей и Вероника М. когда-то были одноклассниками. Второй раз судьба свела их уже спустя десять лет после окончания школы, когда у Вероники за плечами был уже развод и пятилетний сын от первого брака. Сначала встречались, потом решили жить вместе. Однако тут все пошло в полном соответствии с известной когда-то песней Виктора Цоя: «Все говорят, что мы вместе, но никто не знает в каком». Своей квартиры у Алексея не было. Вероника жила в большой трехкомнатной, вместе с мамой и сестрой. И, как это часто бывает, попытка создать новую семью уперлась в жилье. Мама, обескураженная первым разводом дочери, к «попытке номер два» отнеслась весьма скептически. Отношения с новым зятем не складывались. К тому же, пять человек в трех комнатах — это был явный перебор. По крайней мере, завести второго ребенка в подобных условиях весьма затруднительно. «Как минимум потому, что для этого нужно, чтобы никто не дышал за стенкой», — смеется Вероника.

В общем, через полгода молодожены решили отделиться. Сначала снимали квартиру, потом Алексей подсчитал, что цена за аренду не намного отличается от взноса по ипотеке. И решили рискнуть. Доход у Алексея, работающего на производстве стройматериалов, довольно высокий, но не ровный — то премии выплатят, то пусто. Веронике, когда-то оставившей службу продаж косметической фирмы, чтобы заняться домашним хозяйством, пришлось снова выйти на работу, о чем она, впрочем, не жалеет: «Надоело дома сидеть!»

В итоге семья зарабатывает примерно 60 тыс. рублей в месяц, выплачивая банку за просторную трехкомнатную квартиру около 9 тыс. в месяц.

«Теперь все встало на свои места, — говорит Вероника. —Мама приходит в гости и посидеть с внуком, когда мы хотим сходить в кино или в гости к друзьям. Никаких ссор и выяснений отношений! Правда, мебелью мы будем обзаводиться очень медленно».

Из мебели у Алексея и Вероники только обстановка детской. Плюс огромный матрац на полу в их спальне, старенький холодильник и стол с пятью табуретками на кухне. «Зато просторно! — смеется Алексей. — С учетом платежей, по ипотеке нам трудно выложить за обстановку круглую сумму разом, решили каждый месяц покупать по одной вещи. По нашим подсчетам, года через два-три полностью обставим квартиру».

ИПОТЕЧНЫЙ БЮДЖЕТ АЛЕКСЕЯ И ВЕРОНИКИ:

Сумма кредита — 740 тыс. руб.,

Срок кредита —  15 лет,

Размер ежемесячной выплаты — 8 881 руб.

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА:

В принципе, все сделано правильно. Однако при таких доходах семья вполне могла бы взять кредит не на 15, а на 10 лет. В варианте на 15 лет семья в общей сложности заплатит по кредиту 1 600 тыс. рублей, в варианте на 10 лет — всего лишь 1 270 тыс. А ежемесячный платеж при десятилетнем варианте составил бы всего 10 616 рублей — ненамного больше нынешнего. Думаю, этим людям надо постараться либо досрочно закрыть этот кредит, либо рефинансировать его на меньший срок и сэкономить более 300 тыс. на переплате.

История вторая. Каждому — свое

В еще одной семье, на этот раз в Петербурге, все сложилось очень похоже. С той только разницей, что там сразу понимали: жить вместе разным поколениям — не всегда хорошо. Ирина Ш., опытный врач, осталась после смерти мужа в большой четырехкомнатной квартире. И сама решила: надо бы отдать ее детям — дочери, ее мужу и четырнадцатилетнему внуку, которые до того снимали «двушку» в традиционной «хрущевке». А сама решила перебраться в квартиру поменьше — купить двухкомнатную, причем где-нибудь рядом с детьми.

С этой задачей Ирина обратилась к ипотечным брокерам, которые в течение двух месяцев подобрали великолепный вариант — двухкомнатную «сталинку» буквально в трех минутах ходьбы от прежнего жилья. Проблема заключалась в том, что денег у Ирины хватало лишь на 15% от стоимости этой квартиры, а банки не готовы были дать ипотечный кредит (сказался очень скромный размер зарплаты). Брокеры предложили свое решение: взять кредит не под залог покупаемой двухкомнатной квартиры, а под залог имеющейся четырехкомнатной, стоимость которой вдвое перекрывала необходимую сумму. Такой вариант плюс поручительство зятя, имеющего стабильную работу и неплохую «белую» зарплату в одном из госучреждений, банкиров вполне удовлетворил. И обмен состоялся. Теперь семья наслаждается просторными апартаментами, Ирине также вполне комфортно в хорошо обставленной «двушке», а деньги, которые прежде тратились на аренду, зять передает теще для уплаты ежемесячных взносов.

Впрочем, на достигнутом здесь останавливаться не собираются. Андрей — зять Ирины, узнав о системе рефинансирования кредитов, собирается перекредитоваться с тем, чтобы на это раз взять под залог жилья сумму побольше и осуществить наконец давнюю мечту — купить большой семейный внедорожник.

ИПОТЕЧНЫЙ БЮДЖЕТ ИРИНЫ:

Сумма кредита — 2,5 млн рублей,

Срок кредита — 10 лет,

Размер ежемесячной выплаты — 37 327 рублей

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА:

Решение этой семьи — вполне логично. Если учесть, что прежде они платили зав аренду квартиры примерно 22–23 тыс. рублей в месяц, то платить 37 тыс. за свое жилье представляется более выгодным. С учетом 4-комнатной квартиры в залоге, им будет вполне реально перекредитоваться на 4 миллиона рублей. Однако ежемесячный платеж в этом случае будет составлять 59 тыс.рублей. Если семейный бюджет позволяет «тянуть» такую сумму — вперед. Если нет, то следует трижды подумать: может быть, правильнее будет не рефинансироваться, а взять автокредит и выбрать машину меньше стоимости.

История третья. Карьера в Москве

Свою ипотечную «тактику» применила Лина Р., специалист в области маркетинга. Примерно лет семь назад Лина, уроженка Самары, получила приглашение на работу в Москву, в одной из «дочек» западных корпораций. Зарплата была предложена по провинциальным меркам сногсшибательная, один только минус — негде было жить. Но все же, желание сделать карьеру пересилило. Лина продала свою двухкомнатную квартиру в Самаре, немного помогли с деньгами родители, и в итоге была куплена однокомнатная малогабаритная квартирка в одном из подмосковных городов-саттелитов — Железнодорожном.

«Приходилось вставать в 5 утра, чтобы успеть в переполненных электричках на работу, — вспоминает Лина. —Тогда я задалась целью как-то перебраться в Москву».

После двух лет, как писали в газетах советских времен, ударного труда, Лине удалось отложить сумму, достаточную для улучшения жилищных условий, и подмосковная «однушка» была с доплатой сменена на комнату в коммунальной московской квартире.

«Жила с соседкой, не очень удобно, но почти в центре города, — вспоминает Лина. —Зато просыпаться можно было уже в 7.30! Я впервые за два года позволила себе вечером не на вокзал бежать, а с коллегами в кофейне посидеть или в кино с подругой сходить».

О большем Лина не мечтала, пока в России не начался ипотечный бум. Теперь Лина готовится еще к одному переезду. Комната продается, девушка берет ипотечную ссуду и собирается покупать однокомнатную квартиру. Что, по ее словам, наконец, позволит ей по вечерам не только ходить в кино с подругой.

ИПОТЕЧНЫЙ БЮДЖЕТ ЛИНЫ:

Планирует взять ипотечный кредит на однокомнатную квартиру. В качестве первого взноса внесет стоимость комнаты в коммунальной квартире. Заплата Лины составляет 72 тыс. рублей в месяц.

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА:

Думаю, что для решения этой задачи Лине нужен кредит примерно в 2 млн рублей. С учетом, что у нее «белая» зарплата  в «дочке» западной корпорации, она без труда найдет банк, который выдаст ей кредит под 11% или даже 10% годовых. Тогда есть смысл взять кредит на 10 лет: ежемесячная выплата составит 27,5 тыс. рублей в месяц. При таком размере зарплаты и отсутствии детей — вполне посильный платеж.

История четвертая. Стало тесно

Еще один мой знакомый пошел по более скромному и классическому варианту улучшения жилищных условий. Из классической московской «двушки» с помощью ипотеки он сделал большую трехкомнатную квартиру. Что позволило ему осуществить другую мечту — о собственной комнате, в которой можно спокойно работать или посмотреть футбол, не отвлекаясь на возню в детской или звон посуды на кухне. «Двушка» была продана за $240 тыс. «трешка» куплена за $400 тыс., часть денег Борис Д. потратил из своих накоплений, а еще на $150 тыс. взял ипотечный кредит.

«Ежемесячный платеж у меня — $1700, зарплата — $3500, да еще жена примерно $1000 зарабатывает, — рассказывает Борис. — Так что в принципе выплаты по ссудам особенно не напрягают. Думаю, лет через пять я ее погашу досрочно».

У тех, кто решился взять ипотеку, — истории разные. Как разными были и их мечты: один нуждался в более просторной квартире, другой мечтал о собственном доме, третий переехал в более дорогой район. Общее одно — умение считать и планировать свой бюджет. Поскольку, по большому счету, ипотека сегодня доступна всем, кто имеет достаточно высокий уровень доходов и соответствует тем критериям, которые банки предъявляют заемщикам.

Так что здесь все просто. А цена вопроса ипотеки — в том, чтобы на определенное время суметь отказаться от части расходов, к которым вы привыкли, и тратить эти деньги на погашение ссуды. И тут уж каждый выбирает для себя. Зато и «главный приз» весом — дом или квартира, которые соответствуют вашим желаниям.

ИПОТЕЧНЫЙ БЮДЖЕТ БОРИСА:

Сумма кредита — $150 тысяч,

Срок кредита — 15 лет,

Размер ежемесячной выплаты — $1700.

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА:

Такая ссуда при этом уровне доходов достаточно обременительна для семейного бюджета, но вполне по силам. Но тут следует посоветовать одно: коль скоро на кредитные выплаты вы тратите около 35% семейного бюджета, другие ссуды я бы пока брать не советовала.

История пятая. На штурм дворца

«Ты не представляешь, как классно бросить этот надоевший город, — рассказывал мне муж одной моей знакомой, радостно размахивая во дворе колуном. — Здесь же все настоящее — и вода из колодца, и огонь в камине, и стены деревянные, дышат…»

Марина и Денис С. примерно с год назад продали квартиру в Москве и купили дом за городом. Сбылась давняя мечта — о своем доме с собственным садом, кучей комнат и соснами за окнами. И хотя теперь им приходится каждое утро вставать примерно на час раньше, чтобы преодолеть «пробки» на МКАДе, пока мои знакомцы о содеянном не жалеют.

Давнюю мечту удалось осуществить благодаря двум основным «союзникам». Первый — карьера, которую Марина довольно быстро и уверенно делает в довольно известной медиа-корпорации. Вторая — ипотека, в которую мои приятели устремились без страха и упрека.

Продав за $320 тыс. квартиру в одном из западных районов Москвы, Марина и Денис без труда взяли ипотеку еще на $300 тыс., благо, зарплаты у обоих «белые» и довольно высокие. Примерно $20 тыс. ушли на услуги оценщиков, страховку, новую мебель и переезд, а на $590 тыс. семейная пара купила себя просторный дом на Новорижском шоссе, где теперь и убеждают всех своих гостей в прелестях загородной жизни. Ежемесячно отдавая за это удовольствие около $3,5 тыс. из общего семейного дохода в $9 тыс.

«Конечно, пришлось ужаться в расходах, — рассказывает Денис. — Раньше мы по три раза в год ездили на море отдыхать и почти каждый день в хороших ресторанах обедали. Теперь обходимся только июльским выездом и бизнес-ланчами. Зато дом!»

Меня, очень далекого от понимания таких «радостей жизни», как колка дров для камина или утренняя расчистка дорожек от снега, подобный энтузиазм не вдохновляет. Впрочем, тут уж каждому свое.

ИПОТЕЧНЫЙ БЮДЖЕТ МАРИНЫ И ДЕНИСА:

Сумма кредита — 7 млн руб.,

Срок кредита — 20 лет,

Размер ежемесячной выплаты — 77 тыс. руб. в месяц.

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА:

Конечно, иметь свой дом — удовольствие дорогое. В данном случае, надо обратить внимание, что реально за 20 лет семья выплатит более 18 миллионов. Можно посоветовать использовать любую возможность (премии, бонусы, дополнительные заработки и т. п.), чтобы досрочно выплатить хотя бы часть кредита.

История шестая. Хочу в «элиту»

Например, главным желанием одного моего коллеги четыре года назад было поселиться в элитном жилье. В одном из тех помпезных комплексов, что сегодня рекламируются по всей Москве. В качестве «стартового капитала» у него была трехкомнатная квартира в типичной столичной «панельке», масса энергии и довольно успешный рекламный бизнес. И началось! За минувшие четыре года коллега переезжал дважды. Сначала в относительно новый дом в Крылатском, потом — в жилье бизнес-класса. Сейчас намечается третий переезд. «На этот раз — последний, — говорит Александр Н. — Теперь покупаю квартиру именно в том комплексе, где и хотел».

Математически его приключения выглядят примерно так. Продана квартира за $160 тыс., взят кредит на сумму $100 тыс., добавлено своих примерно $50 тыс., и куплена квартира за $300 тыс.

Первую ипотечную ссуду Александр погасил досрочно, за два года, тут же продал квартиру (к этому времени ее цена выросла до $420 тыс.) и взял новый кредит на $240 тыс. Прошло еще два года, ныне его жилье оценивается в $570. А та, «последняя» квартира, которой мечтает обладать Александр, стоит $940.

«На этот раз я бы не сумел досрочно погасить ссуду, слишком сумма была внушительна, — рассказывает Александр. — Но тут повезло…»

Под «везением» мой коллега имеет в виду то, что год назад на российском рынке стали широко распространяться всевозможные программы рефинансирования ипотечных кредитов, которые позволяют взять новую ссуду взамен предыдущей — под меньшие проценты и на большую сумму (если стоимость залога выросла). Этой схемой и воспользовался Александр…

ИПОТЕЧНЫЙ БЮДЖЕТ АЛЕКСАНДРА:

Сумма кредита — 9,1 млн рублей,

Срок кредита — 15 лет,

Размер ежемесячной выплаты — 103 тыс. рублей в месяц.

КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА:

Весьма внушительная ежемесячная плата. Если доходы позволяют, почему бы и нет? Однако можно посоветовать в этом случае постараться отложить на депозите 300–350 тыс. рублей (примерно на три ежемесячных платежа) — на случай какого-либо форс-мажора в доходах. Впрочем, этот совет актуален для всех ипотечных заемщиков, но особенно для тех, у кого ежемесячные платежи высоки. Это обезопасит вас от неожиданностей.

Сохранить резервы

Интересный момент: об ипотеке говорят и те, кто ее взял и те, кто «пока не пробовал». Но есть одна закономерность: те, кто взял, — говорят с неизменным оптимизмом. Те, кто не решается, — рассуждают об «опасностях» ипотеки и проблемах, с ней связанных.

Основные «мифы» российской ипотеки вкратце выглядят примерно так:

ПЕРВЫЙ МИФ — у заемщика нет никаких прав на ипотечную квартиру. На самом деле, это не так. По закону, владельцем ипотечной квартиры является заемщик, а права заемщика определены законом и кредитным договором с банком. Заемщик лишь ограничен в части этих прав, а именно: он не имеет право продавать квартиру или сдавать ее в аренду без согласия банка, не имеет право на перепланировки, влияющие на ее стоимость, не имеет права не страховать свое жилье. При этом следует обращать максимум внимания на условия ипотечного договора, в котором оговариваются все взаимные права и обязанности заемщика и банка.

ВТОРОЙ МИФ — ипотечная сделка очень дорогое удовольствие и очень трудоемкий процесс. Отчасти это правильно, однако, прежде чем решаться на ипотеку, вы можете заранее рассчитать и спланировать все свои расходы по ипотечной сделке. С точки зрения времени, сбора документов и всевозможных процедур, связанных с ипотекой, тут у вас тоже есть маневр — можно делать все это самому, а можно обратиться за помощью к кредитным брокерам.

ТРЕТИЙ МИФ — ипотека невыгодна, поскольку в итоге покупатель квартиры переплачивает за нее в два-три раза. Размер переплаты зависит от срока ипотечного кредита, например, при 10-летнем сроке он намного меньше. Это плата за возможность купить сегодня, а оплатить завтра. Что касается выгодности такого шага, то примите во внимание всего лишь два факта. Первый: плата за аренду квартиры в Москве сегодня составляет от 60% до 100% от суммы ежемесячной выплаты, которую вы платили бы, приобретя такую же квартиру по ипотеке. Только в первом случае, вы ничего не приобретаете, и, по сути, платите за «право дышать», а во втором — постепенно выкупаете свое собственное жилье. И второй факт: за последние четыре года цены на недвижимость в Москве выросли на 175%. А ставка по ипотеке тогда составляла 15–18% (сейчас 10–12%) в год. Соответственно, тот, кто четыре года назад взял в ипотеку квартиру за $100 тыс., выплатил процентов на $120 тыс., а его собственность стала дороже на $350 тыс. Вывод, очевидно, ясен.

Разумеется, ипотека вызывает и много других вопросов. Как, впрочем,  и любой другой ответственный маневр. Наполеон, которого мы уже вспоминали, когда-то произнес: «Искусство маневра состоит в том, чтобы оказаться в нужном месте в нужное время с нужными силами». Искусство ипотеки заключается примерно в том же.

К списку публикаций    Версия для печати
© 2005–2017 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество