Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
atlantic global


Идеал для кредитора

12.05.2010 16:32 
ipoteca-08-180x160.jpg
Какие требования к заемщику выдвигают банки?

Никто не любит сдавать экзамены. Но приходится. Подавая в банк заявку на кредит, мы, по сути, сдаем экзамен. И какими бы успешными и благополучными мы не казались сами себе, немногие избегают опасений: а вдруг откажут? Попробуем подробнее изучить критерии, по которым банк выбирает заемщиков и оценивает их кредитоспособность.

Деньги

Определяющим моментом станет ваше материальное положение. Традиционно банки готовы выдавать ипотечные кредиты, ежемесячный платеж по которым составляет не более половины (в идеале — не более трети) от общих доходов семьи заемщика. Это требование — своего рода «шлагбаум» на пути тех, кто готов взять ипотечный кредит, надеясь на авось. Поэтому для заемщика важно продемонстрировать (и подтвердить) перед банком свою финансовую состоятельность и кредитоспособность.

Лучший вариант подтверждение заработка — официальная справка о размере зарплаты по форме 2-НДФЛ (то есть проверяемая через налоговую базу). Если ваша зарплата или часть ее выплачивается «в конверте» — банк может принять справку о доходах в вольной форме, заверенную подписью и печатью работодателя. При этом следует учесть, что обладатели «белых» зарплат имеют в глазах банка преимущество перед получателями «черных».

Если у вас есть дополнительные заработки, желательно подтвердить справками и их, даже в том случае, если для получения кредита хватает суммы основного заработка. Это лишний раз укрепит уверенность банка в вашей кредитоспособности.

Также косвенными формами подтверждения доходов и состоятельности могут быть выписки из вашего лицевого счета в сотовой телефонной компании, квитанции об уплате коммунальных платежей или выписка с вашего банковского счета. Если у вас дорогой телефонный тариф, вы аккуратно оплачиваете коммунальные услуги и имеете солидную историю расходов, оплаченных с помощью банковской карты, это станет дополнительными плюсами в глазах потенциальных кредиторов.

Помимо заработка могут быть и другие виды доходов. Например, вы сдаете в аренду машину, дачу, гараж или квартиру. Или получаете дивиденды по принадлежащим вам акциям. Опять же, дополнительный плюс вам как заемщику. Один нюанс — сдачу в аренду лучше подтвердить документально (копией соответствующего договора). А доход от акций — копией выписки из реестра акционеров.

Значительный «вес» потенциальному заемщику прибавляет наличие дорого движимого или недвижимого имущества. Например, гаража, дачи, квартиры, автомобиля, катера или предметов искусства. Владение ими необходимо подтвердить копиями соответствующих документов.

К числу необязательных, но желательных требований относится наличие собственных средств на первоначальный взнос за жилье (хотя бы на уровне 5% от стоимости). Года полтора назад подавляющее большинство российских банков убрали пункт о первоначальном взносе из числа обязательных требований, но «заемщики со взносом» по-прежнему вызывают у банков максимальную симпатию.

Значительный плюс — если вы в прошлом брали кредиты и погасили их. В этом случае следует отметить свою кредитную историю в анкете или представить документы, подтверждающие получение вами предыдущих займов. Если вы и сейчас обременены платежами по ранее взятым ссудам — это может стать поводом для отказа в выдаче ипотеки. Впрочем, если на вас «висит» только один кредит, платежи по нему невелики и значительная часть уже выплачена, отказа в ипотеке, скорее всего, не будет.

Биография

На Западе, а затем и в России, в системах банковской оценки надежности и кредитоспособности заемщика деньги играют значительную, но далеко не единственную роль. Для банка важен также ваш гражданский, социальный и профессиональный статус. Андеррайтеры — специальная служба, которая занимается проверкой сведений о соискателе на кредит, — оценивают и его социальную «стоимость».

Традиционные требования к заемщику — наличие российского гражданства и работа в регионе присутствия банка. Некоторые кредиторы выдают ипотеку только обладателям постоянной прописки в том городе, где покупается жилье. Однако это требование по вполне понятным причинам постепенно отмирает: например, в Москве основными клиентами ипотечных банков становятся не москвичи, а многочисленные приезжие, работающие в столице.

Значительное внимание андеррайтеры уделяют трудовой биографии. Тяга к частой смене работы банку не понравится — хороший заемщик должен быть человеком обстоятельным и серьезным. Предпочтительнее, если срок вашей работы в различных компаниях и организациях составляет по 1,5–2 и более года. Традиционное требование — стаж заемщика на последнем месте работы должен составлять не менее 6 месяцев. Дополнительный плюс — быстрый карьерный рост и солидная должность, поскольку это позволяет быть более-менее уверенным в дальнейшем росте доходов заемщика. По этой же причине для банка важен и уровень вашего образования — обладателям высшего образования или ученой степени при прочих равных получить ипотечный кредит легче.

Имеет значение и ваша профессия: по этому критерию можно оценить, насколько вы в принципе востребованы на рынке труда.

Есть и критерии, значение которых зависит от политики отбора заемщиков, избранной тем или иным банком. Например, в некоторых кредитных учреждениях практически обязательным условием является наличие водительских прав и заграничного паспорта — как свидетельство определенного уровня вашего образа жизни. В других, где практикуется так называемый визуальный андеррайтинг (проще — фейс-контроль), принципиальное значение имеет ваш внешний облик. Поэтому на собеседовании с кредитным экспертом аккуратный костюм, добротная обувь. хороший кейс и ухоженные ногти предпочтительнее рваных джинсов, тельняшки и татуировки «Вася» на открытом плече.

Кроме вышеперечисленных, банки могут ввести и дополнительные критерии «отсева» ипотечных клиентов. Например, в некоторых кредитных учреждениях весьма неохотно выдают кредиты первым лицам малых и средних фирм. Полагая, что в случае неудачи бизнеса первому лицу куда труднее найти новую адекватную работу, чем руководителям отделов и департаментов или квалифицированным специалистам. Возможный критерий — семейный статус. Для многих банков предпочтительнее выдавать ипотеку людям, состоящим в браке. Во-первых, это позволяет быть более уверенным в кредитоспособности (принимается во внимание доход супруга или супруги), во-вторых, это традиционно воспринимается как свидетельство социальной стабильности потенциального заемщика.

У каждого банка может быть свой, конкретизированный набор критериев по отношению к ипотечным заемщикам. Один из вариантов максимально «вписаться» в него — обратиться за помощью к кредитным брокерам, которые хорошо знают предпочтения того или иного банка. Они помогут подать информацию о заемщике в максимально выгодном свете и подчеркнуть все ваши плюсы.

Минусы

Не стоит забывать и о возможных минусах.

Среди причин отказа в получении ипотечного кредита на первом месте стоит предоставление ложных сведений о себе со стороны соискателя кредита. Поэтому категорически не рекомендуется скрывать какую-либо информацию или приукрашивать действительность в расчете получить побольше денег. Подавляющее большинство сведений легко проверяется банковскими службами безопасности. А отказ в кредите по причине недостоверности информации может обернуться еще одним печальным последствием: вас занесут в «черные списки» и вполне возможно, что свои двери для вас в будущем закроют и другие кредитные учреждения.

«Причинами отказа в выдаче чаще всего становятся низкий уровень дохода заемщика, недостаточная стабильность его материального положения и испорченная ранее кредитная история», — поясняет в интервью Сергей Даньков, руководитель центра ипотечного кредитования Абсолют Банка.

К этому списку можно добавить судимость — получить ипотечный кредит бывшему зеку будет затруднительно. Нереально получить ипотечный кредит и безработному.

Требования к жилью

Одалживая денег на дом или квартиру, банк весьма придирчиво относится к объекту приобретения. Для него это — прежде всего, залог, обеспечивающий возврат полученных в кредит средств, если вдруг заемщик не сможет погасить кредит. А значит, недвижимость должна иметь хорошие продажные характеристики, чтобы ее можно было быстро реализовать.

Эти характеристики каждый банк трактует по-своему, но есть ряд общих критериев. «В первую очередь, закладываемая недвижимость должна находиться в регионе присутствия банка, — перечисляет Сергей Даньков. — Она не должна находиться в аварийном состоянии, должна иметь железобетонные перекрытия (возможны исключения для секционных домов типа «таунхаус»). Не кредитуются ветхие здания, комнаты в коммунальных квартирах (за редкими исключениями), квартиры, расположенные в домах барачного и «гостиничного» типа, квартиры в домах с деревянными внешними стенами».

Также банк никогда не подпишется на участие в сделке, если квартира выбрана в доме под снос или реконструкцию. Незарегистрированная перепланировка поставит на возможности купить квартиру в кредит жирный крест. Многие банки не хотят кредитовать и покупку «хрущевок». Кроме того, представители банка могут забраковать квартиру, если посчитают, что двери, окна или крыша дома в плохом состоянии. Высокая степень износа коммуникаций также станет поводом для отказа кредитовать выбранный для приобретения дом или квартиру.

Помимо всего прочего, дом или квартира, которые приобретаются в ипотеку, должны быть свободны от обременений — не должны быть заложены, в ней никто не должен быть прописан. А если вам приглянулась квартира, арендованная кем-то на длительный срок, согласия банка на ее приобретение не получить, пока договор аренды не будет расторгнут.

Впрочем, последнее слово при оценке состояния объекта недвижимости будет за страховой компанией, которая станет третьим участником ипотечной сделки. Причем ее требования могут оказаться более жесткими, чем у банка.

Страхование

Российские законы об ипотеки требуют сопровождать ипотечную сделку страхованием по трем пунктам:

  • страхование жизни и трудоспособности заемщика,
  • страхование титула (юридической чистоты сделки),
  • страхование залога от возможного ущерба.

Первый вид страховки направлен на предупреждение возможной потери доходов в результате смерти заемщика или утраты им трудоспособности. В этом случае, страховка позволяет наследникам заемщика погасить долг перед банком за счет страховки. Или самому заемщику погасить часть платежей банку за счет страховой компании (например, на время болезни).

Второй вид — весьма актуален для современной России с ее еще неустоявшимся рынком недвижимости. Он позволяет застраховать интересы и банка и заемщика на случай, если сделка по покупке квартиры будет опротестована (например, родственниками продавца). В этом случае страховщик возместит банку и заемщику понесенные затраты, и все останутся хотя бы «при своих».

Третий вид страхования имеет значение как для банка (возвращение суммы кредита в случае гибели или порчи предмета залога), так и для заемщика (возмещение ущерба).

Страхование является обязательным требованием к ипотечной сделке со стороны банка. Но надо иметь в виду, что оно выгодно и заемщику, поскольку позволяет обеспечить вам безопасную и комфортную ипотеку.

Возраст

Возрастные ограничения — один из главных минусов российской ипотеки. Минимальная возрастная «планка» в российских банках составляет 21 год, на деле банки предпочитают выдавать кредиты заемщикам старше 25 лет. Но куда больше вопросов вызывает максимальная возрастная «планка» отечественной ипотеки.

Приближение пенсионного возраста в большинстве случаев станет непреодолимым препятствием для получения ипотечного кредита. Практически все банки ставят обязательным условием, чтобы на момент погашения кредита максимальный возраст не превышал 60 лет для женщин и 65 лет — для мужчин. Это де-юре. А де-факто банки весьма неохотно выдают кредиты россиянам старше 55 лет.

Впрочем, многое зависит от срока, на который берется кредит. Например, по правилам СДМ-Банка ипотека выдается при условии, что на момент последнего платежа возраст заемщика составит не более 75 лет. Это означает, что 60-летний может рассчитывать здесь на кредит на срок до 15 лет, а 65-летний — взять ссуду сроком до 10 лет. «Возрастная» планка Судостроительного банка еще выше: здесь на момент последнего платежа заемщику может быть 80 лет.

Однако это скорее исключение, чем правило.

Такая ситуация невыгодна ни потенциальным заемщикам в возрасте, ни самим банкам, поскольку именно к 50–60 годам многие россияне достигают финансовой состоятельности и способны стать кредитоспособными заемщиками. Но, как полагают финансисты, проблема не будет решена до тех пор, пока страховщики не проявят готовность страховать пожилых заемщиков. Или пока на российском рынке не появятся эффективные схемы «ипотеки для пожилых» или социальной ипотеки.

Карлсон вернулся…

Попробуем подытожить обобщенный портрет идеального ипотечного заемщика. Это человек в возрасте от 30 до 40 лет, обладающий престижной и высокооплачиваемой работой, владеющий дачей, автомобилем и гаражом, имеющий дополнительные доходы заработки, семейный, без проблем с законом, с высшим образованием. Словом, почти как Карлсон — «красивый, умный и в меру упитанный мужчина в самом расцвете сил».

На Западе в свое время появилось присловье: «Чтобы получит в банке кредит, надо сначала доказать, что ты в деньгах не нуждаешься». Разумеется, это скорее шутка. Но все же доказывать придется. Как минимум — свою способность возвращать долги.

К списку публикаций    Версия для печати
© 2005–2017 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество