Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Договор дороже денег

12.05.2010 16:45 
ipoteca-12-180x160.jpg
На что следует обратить внимание в ипотечном договоре? Если вы берете ипотечный кредит, то кредитный договор — это документ, который во многом определит состояние вашего личного бюджета на многие годы вперед.

Это не тот документ, который можно подписать, не читая. Важнейшие пункты ипотечного договора — сколько и за что вам предстоит платить, как и от чего вы будете застрахованы и что предусмотрено в случае какого-либо форс-мажора.

«Имею желание купить корову, но не имею возможности. Имею возможность купить козу, но не имею желания», — так образно описывал печальное несовпадение желаний и возможностей герой популярного советского фильма.

Кредитный бум в России во многом разрешил эту проблему, существенно сузив зазор между желаниями и возможностями. Разумеется, за плату. Чтобы эта плата не превратилась в кабалу, в первую очередь, несем ответственность мы сами — те, кто подписывается в графе «заемщик». И даже несмотря на самую срочную потребность в деньгах, очень важно тщательно прочитать кредитный договор с банком до того, как он будет подписан, чтобы избежать неприятных сюрпризов после. Потому что после того, как вы поставите свою подпись на документах, обратной дороги не будет. А в случае какого-либо форс-мажора, останутся лишь сожаления и досада на свою собственную невнимательность.

С открытыми глазами

Ипотечный договор — это практически завершающий шаг в довольно длинной цепочке предшествующих хлопот. Но по степени важности — отнюдь не последний. Это документ, который во многом определит многие условия вашей жизни на долгие годы вперед. Привлекательные, на первый взгляд, условия ипотеки при ближайшем рассмотрении могут оказаться замаскированными поборами. Истинные намерения банка станут ясны именно из кредитного договора.

«Читайте все, что написано самыми маленькими буквами», — уже несколько лет призывает россиян Павел Медведев, председатель подкомитета Госдумы России по банковскому законодательству. И он абсолютно прав: как показала практика, большинство претензий и обид заемщиков по отношению к банкам-кредиторам связано с тем, что клиенты просто не прочитали или не обратили внимания на тот или иной пункт ипотечного договора.

Все учатся на ошибках, только дураки на своих, а умные на чужих. Вам, соответственно, выбирать для себя тот или иной вариант обучения.

Поэтому предпочтительнее прочитать договор до поисков квартиры и каких-либо расходов по запланированной сделке. И если в нем вас что-то насторожит, лучше не пожалеть потраченного времени, отыграть назад и начать все сначала. Благо, выбор ипотечных предложений сегодня большой.

Деньги — вперед

Раз дело дошло до подписания кредитного договора, значит, можно с уверенностью заключить, что вас устраивают срок возврата и размер процентной ставки, которую придется платить за пользование заемными средствами.

Однако помимо процентов по кредиту, предстоят и другие расходы. Например, банки берут единовременную комиссию за выдачу ипотечного кредита, которую могут называть по-разному — комиссией за открытие и ведение ссудного счета, или, как банк «УралСиб» — «за оказание финансовых услуг по предоставлению кредита». Так или иначе, смысл один — вы платите энную сумму банку за то, что он предоставляет вам кредит. Причем, сумма комиссии в разных банках отличается на порядок. Банк КИТ Финанс берет 5 тыс. рублей, ВТБ 24 — от 10 до 12 тыс. рублей, а наиболее распространенный вариант — комиссия в размере 1% от суммы кредита, ограниченная верхней и нижней планкой. Например, банк «Союз» установил «вилку» от 8 до 52 тыс. рублей, Райффайзенбанк — от $250 до $3 тыс. или 7,5 тыс. — 90 тыс. рублей, Юниаструм Банк берет 2% от суммы кредита безо всяких ограничений. Что называется, почувствуйте разницу. Иногда банки берут отдельно комиссию за снятие наличными суммы кредита или за перевод денег на счет продавцу жилья.

Впрочем, могут быть и альтернативы. Например, банк «ДельтаКредит» предлагает клиентам не платить комиссию за выдачу кредита вообще. Или заплатить некую сумму и при этом процентная ставка по кредиту будет меньше на 0,5–1%. По тому же пути пошел банк «ЖилФинанс» — там комиссия сохраняется, но ее размер обратно пропорционален величине процентных ставок.

Помимо расходов на комиссию, могут понадобиться деньги на аренду банковской ячейки или оформление аккредитива, если продавец недвижимости непременно желает получить свои деньги наличными. «На руки» заемщику банк ипотечный кредит не выдаст.

Так что имейте в виду: прежде чем получить ссуду в банке, придется раскошелиться самому. А то массированная реклама любого рода кредитов так затуманила головы населению, что многим кажется, что банки раздают деньги всем подряд — лишь бы взяли. Иной раз даже сделки срываются: приходит человек за кредитом и тут выясняется, что ему нечем оплатить комиссию. Поэтому в некоторых банках, когда вы придете оформлять ипотеку, с вас возьмут подписку о том, что вы ознакомлены со всеми условиями кредитования. Но и после подписки, некоторые в ответ на просьбу оплатить комиссию все равно умудряются заявить сотрудникам банка: «А я не знал!»

Дополнительные расходы

Помимо комиссии при выдаче кредита, следует обратить внимание и на другие возможные дополнительные расходы, предусмотренные ипотечным договором. Это могут быть:

— комиссии за обслуживание кредита или ведение ссудного счета,

— комиссии за прием платежей,

— комиссии за конвертацию валюты — для тех, кто берет кредит в иностранной валюте.

Они взимаются на протяжении всего срока возврата долга, поэтому их размер может существенно сказаться на вашем бюджете. Более того, некоторые банки практикуют и «маленькие хитрости» на сей счет. Например, в контракте одного из известных российских банков процентная ставка по кредиту указана годовая (например, 13% годовых), а комиссия за обслуживание счета прописана в сумме 0,4%. И за цифрой маленькими буквами скромно указано — «ежемесячно». Понятно, что это означает дополнительные 4,8% в год и таким образом реальные платежи по кредиту в этом банке на треть больше рекламируемой процентной ставки.

Нередко в кредитном договоре присутствует пункт о праве банка повысить процентные ставки по кредиту в одностороннем порядке (не спрашивая согласия заемщика) в случае изменения конъюнктуры рынка или повышения ставки рефинансирования Центральным банком РФ. Кстати, в начале февраля, впервые за последние десять лет ставка рефинансирования была повышена — на 0,25%.

Имеет смысл, изучая кредитный договор, обратить внимание еще на одну тонкость. В ходе погашения кредита у заемщика может возникнуть необходимость изменить условия договора. Например, рефинансировать кредит под более низкий процент. Или заменить одного созаемщика другим в связи с какими-то переменами в личной жизни. Или реструктурировать график или размер платежей в связи с временной потерей доходов. Ипотечные контракты многих банков в подобных случаях также предусматривают дополнительную комиссию. Традиционно это небольшая сумма — около $100. Так что если вдруг в предложенном вам ипотечном договоре эта сумма значительно выше — это повод задуматься.

Еще один важный момент в договоре ипотеки — система оплаты. В настоящее время на российском рынке практикуются две схемы погашения ипотечных кредитов — аннуитетная и дифференцированная. В некоторых банках вы сами можете выбрать, какая схема для вас удобнее, и зафиксировать этот момент в кредитном договоре. Но надо помнить, что, поскольку заемщики, которые выбирают дифференцированную схему, поначалу вносят более высокие платежи, чем те, которые предпочли аннуитетную, они должны обладать большим доходом. Дифференцированные платежи выгодны в том случае, если кредит планируется выплатить досрочно, поскольку тогда придется платить меньше процентов.

Право на спешку

Условия досрочного погашения — еще один важный момент ипотечного договора. Многие российские банки практикуют штрафы не только за просрочку платежей, но и за досрочный возврат долга. Обычно ипотечные контракты предусматривают определенный мораторий на досрочное погашение кредита (срок, в течение которого досрочное погашение невозможно).

Длительность моратория, как правило, прямо пропорциональна сумме кредита и составляет от трех до шести месяцев, реже — до одного года. Соответственно, в этот срок ничего досрочно погасить не удастся. Вместо моратория может действовать и комиссия. Например, Банк Москвы в первые полгода с момента выдачи кредита за досрочное погашение берет 2% от суммы кредита. Встречаются и еще более длительные сроки: у Райффайзенбанка установлен моратории на досрочное погашение на пять лет, штраф за нарушение которого составляет уже 4% от суммы кредита.

Нередко для досрочного погашения устанавливаются лимиты по взносам: Альфа-Банк берет в счет досрочного погашения не меньше $1000 — без учета суммы ежемесячного платежа, Райффайзенбанк и того больше — не менее $2000, зато Судостроительный банк — всего $500.

Но и это не все. В кредитном договоре банки часто требуют, чтобы заемщик заранее в письменном виде поставил в известность кредитный отдел о намерении погасить кредит полностью или частично. А срок для предупреждения может быть до одного месяца. Если заемщик не предупредил банк, а просто зачислил деньги на кредитный счет, то ему спишут лишь установленный ежемесячный платеж.

У ипотеки мелочей не бывает

Большинство кредитных специалистов, к которым портал 123Credit.Ru обратился с вопросом, на что в первую очередь надо обращать внимание в ипотечном договоре, ответили просто: «На все! У ипотеки мелочей не бывает».

И все же имеет смысл подчеркнуть самые актуальные аспекты.

1. Очень важно, чтобы график ваших платежей был документально зафиксирован (заверен подписями/печатью) и оформлен в виде приложения к договору ипотеки. В практике автора этих строк был случай, когда я взял в одном из известных банков кредит без официального графика платежей. О сроках и суммах мне просто рассказал банковский клерк. Через пару месяцев выяснилось, что он что-то напутал. И оказалось, что я вносил в банк недостаточную сумму и не в установленные сроки. Пришлось уплатить штраф, благо, кредит был небольшой. В случае с ипотекой подобная оплошность может иметь куда более серьезные последствия.

2. Еще один важнейший момент — страховка. На российском ипотечном рынке установлены правила страхования, которые являются обязательными и для кредитора и для заемщика. Следует обратить внимания, чтобы условия страхования были четко прописаны в кредитном договоре.

3. Требования, которые банк предъявляет к заемщику и прописывает в договоре, носят не только финансовый характер. «Не все знают, что обязанности заемщика перед банком после выдачи кредита не ограничиваются аккуратным погашением кредита, — отмечает Елена Воронина, заместитель руководителя центра ипотечного кредитования Абсолют Банка. — Ежегодно нужно предоставлять в банк документы, которые подтверждают размеры доходов заемщика — справку по форме 2-НДФЛ, копию трудовой книжки, заверенную работодателем». И имейте в виду, что «неустойка за ненадлежащее исполнение заемщиком обязательств по страхованию, а также иных обязательств, предусмотренных пунктами кредитного договора» может обойтись вам в кругленькую сумму. К примеру, в банке «УралСиб» подобная неустойка составляет 10 тыс. рублей.

4. Ипотечный договор обычно предусматривает и другие санкции за нарушение каких-либо условий ипотеки. Для многих банков это законный повод «поживиться» за счет заемщика. Поэтому следует обратить максимум внимания на детали — размер штрафов за просрочку платежей, пени на сумму просроченного долга, право банка устанавливать «повышенную процентную ставку за просроченную задолженность» (например, в том же «УралСибе» начисляется 73% годовых от суммы просрочки, а Москоммерцбанк начисляет проценты даже на сумму начисленных штрафов).

Традиционно штраф за каждый календарный день просрочки обычно составляет от 0,5% до 0,1% от суммы просроченного платежа. Если в предложенном вам договоре ипотеки указаны куда более значительные суммы — это опять же повод задуматься и задать вопрос представителям банка.

5. Еще более принципиально, при каких условиях банк оставляет за собой право расторгнуть кредитный договор, потребовать полного погашения кредита, а в случае неисполнения этого требования — отнять у заемщика предмет залога (то есть купленное в кредит жилье). Обычно в российских банках повторение просрочки более трех раз в год расценивается как неисполнение кредитного договора. Это тоже должно быть четко прописано в договоре, дабы однократная просрочка не могла стать для банка повод для «репрессивных действий».

6. Еще один важнейший момент, который должен быть отражен в ипотечном договоре, — права и обязанности заемщика и кредитора в случае какого-либо форс-мажора. В жизни любого человека может случиться нечто, что сделает невозможным дальнейшую выплату ипотечного кредита. На даже ситуация форс-мажора может быть более-менее спокойно и цивилизованно решена. Другое дело, что для успешного разрешения возможный форс-мажор и способы его решения должны быть прописаны в ипотечном договоре. Традиционно, в случае, если заемщик не может более платить и откровенно заявил об этом банку, ипотечная квартира продается, из вырученной суммы банк забирает причитающийся ему остаток долга по договору ипотеки, а разницу клиент оставляет себе. На практике право на продажу ипотечной недвижимости должно быть прописано в ипотечном договоре. Равно как и другие права и обязанности заемщика по отношению к купленной в кредит квартире. И если банк не готов принять необходимые для вас условия ипотеки, лучше найти другого кредитора.

Кто поможет?

Что делать, если вам трудно сориентироваться во всех нюансах ипотечного договора? Или у вас много работы и попросту не хватает для этого времени?

В этом случае вы можете обратиться к профессиональным посредникам — кредитным брокерам, которые и займутся оформлением ипотечного контракта в соответствии с приемлемыми для вас условиями. Но здесь, как и в случае с выбором банка, очень важно быть максимально внимательным.

Подавляющее большинство профессиональных кредитных брокеров обладают собственным офисом, сайтом, официальным адресом, юридическим лицом и обычно состоят в общественной брокерской организации — Ассоциации кредитных брокеров. Многочисленные самодеятельные посредники, рекламирующие свою деятельность через объявления на столбах или спам-рассылку — обычные мошенники. По оценке экспертов, сейчас в России действует около 2 тысяч кредитных мошенников, сулящих доверчивым россиянам златые горы под мизерный процент и всевозможную «помощь» в получении кредита. Есть определенные критерии, которые позволят вам отличить профессионала от мошенника.

Но самое важное — четко понимать, к чему может привести сотрудничество с мошенником. Вопреки расхожему ошибочному мнению, от действий посредников-мошенников страдают не только банки. Например, если такой посредник изготовил для вас «левую» справку о доходах или исказил информацию о заемщике в анкете, это может послужить поводом для расторжения договора с банком и даже для уголовного преследования. Поэтому если вы доверяете подготовить кредитный договор брокеру, то предпочтительнее выбрать тех брокеров, которые аккредитованы банком-кредитором. В этом случае вы будете защищены от всех возможных неприятных сюрпризов.

К списку публикаций    Версия для печати
© 2005–2017 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество