Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Что нам стоит дом построить?

12.05.2010 17:40 
ipoteca-23-180x160.jpg
В условиях ипотеки многое зависит от того, что вы собираетесь купить при помощи кредита — готовую квартиру или жилье в еще строящемся доме. У кредитования новостроек есть свои особенности.

Решение приобрести жилье для большинства из нас сравнимо с решением Цезаря перейти Рубикон. Причем одного «хочу» тут явно будет недостаточно: оно потянет за собой необходимость целой цепочки новых решений.

Одно из ключевых заключается в ответе на вопрос: что лучше — купить готовую квартиру или внести деньги на этапе строительства дома? Первый способ надежнее, второй — дешевле, поскольку цены на квартиры в строящихся домах намного меньше стоимости готового жилья.

Если же вы намерены оплатить свое жилье с помощью ипотеки, то возникают еще два различия. Кредитовать приобретение квартиры на вторичном рынке готов почти любой банк. Если же речь идет о новостройке, то свобода выбора кредитора у вас невелика — примерно, как шанс найти юную невесту на вечеринке клубе «Кому за 30». Причина проста: кредитование сделок по приобретению квартир в строящихся домах отличается более высокими рисками и практикуется далеко не всеми ипотечными банками.

Мои знакомые, семейная пара, три года назад решили взять ипотеку именно под будущую, еще строящуюся квартиру. Это решение они приняли на том этапе, когда Андрей и Марина могли продемонстрировать мне лишь большую дыру на месте своего будущего дома. Подобно Петру I: мол, «здесь будет город заложен». Перипетии их приключения описывать не берусь — тут чего только не было, начиная от задержки строительства (как всегда) и заканчивая волокитой с документами («умом Россию не понять»). Но зато сейчас они живут в доме, в котором не только картинки на стенах развешаны, как им хотелось бы, но и сами стены стоят именно так, как хотели хозяева. Как теперь смеется Андрей: «Второй раз я такого не переживу, но один раз дело того стоило».

Кому на Руси кредитовать новостройки хорошо

Для начала посмотрим, чем кредитование сделок по приобретению строящейся квартиры отличается от классической ипотечной сделки — под покупку готового жилья? Отличие принципиальное — в случае с новостройкой заемщик не может предоставить банку залог в виде покупаемой квартиры. Потому что ее просто-напросто физически еще нет. Вы можете передать банку лишь свое право требования на квартиру. И только после сдачи дома в эксплуатацию, государственной регистрации права собственности заемщика на жилье и прочих формальностей, банк может переоформить это самое право и получить ликвидное обеспечение по кредиту. Согласитесь, отличие весьма существенное.

Соответственно, при оформлении кредита на квартиру в строящемся доме, главное для банка — получить гарантию того, что этот дом будет достроен в срок и принят госкомиссией без сучка и задоринки. «При кредитовании под покупку новостройки, банку необходимо оценить свои финансовые риски, то есть проверить уже не только заемщиков, но и наличие всей необходимой разрешительной документации на проект у застройщиков».

Вы представляете, сколько времени в России могут проверять «разрешительную» документацию? Правильно, неделями и месяцами. В Москве за это время цены на жилье могут повыситься на десяток процентов.

Впрочем, есть выход. Например, вы можете обратиться за кредитом в банк, который сам финансирует строительство этого дома. Понятно, что в этом случае банк уже имеет всю необходимую документацию. Поэтому заемщик может быть уверен, что облюбованную им строящуюся квартиру не забракуют, а деньги перечислят в самые короткие сроки. «Своя рубашка ближе к телу» — для банков эта истина не менее актуальна.

Небольшое предупреждение: в этом случае вам придется соглашаться на те условия, которые выдвинет банк. Поскольку выбирать особенно будет не из чего. Конечно, вы сможете выразить свою волю относительно размера первоначального взноса и срока кредитования, но опять же, в пределах тех вариантов, которые зафиксированы в ипотечных программах данного банка. Это минус.

Плюс в том, что, оформляя кредит в рамках партнерской программы банка и компании-застройщика, вы можете рассчитывать на сравнительно невысокие ставки по кредиту. Причина такой щедрости понятна: банки, заинтересованные в скорейшем возврате вложенных в строительство дома средств, предоставляют для покупателей этого дома весьма привлекательные условия.

Если же компания-застройщик не является партнером банка, то кредиты на жилье в новостройке выдаются под повышенный (в сравнении со средней на рынке ставкой) процент — примерно на 2–3%. Так банк компенсирует себе специфические риски кредитования новостроек. Ставка снижается до стандартных размеров только после оформления права собственности на жилье, то есть когда банк обретает реальный, осязаемый залог по кредиту.

Для вас, в свою очередь, выбор новостройки, которая возводится в рамках партнерской ипотечной программы, служит страховкой от неприятных сюрпризов — например, замораживания строительства или мошенничества с двойными продажами. Раз уж банк выдает кредит, значит, он имеет веские основания полагать, что этот дом сдадут в срок и все сделки с застройщиком юридически чисты. Иначе он рискует потерять деньги в случае неплатежа по кредиту. Заемщик может попросту отказаться от выплаты кредита, передав банку право требования. Но ведь квартиру в недостроенном доме реализовать не удастся. Так что, в этом случае и банк, и заемщик связаны общим интересом.

Связанные одной цепью

Минусы, возникающие в связи с ограничениями выбора условий кредитования, в определенной степени компенсируются большим количеством предложений партнерских программ банков и застройщиков . Например, в числе партнеров Сбербанка — компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», «ДОН-Строй», «Масштаб». Помимо прямых партнерских отношений, между банком и компанией-застройщиком могут существовать и договорные. Если девелопер (застройщик) обладает устойчивой репутацией на рынке продажи новостроек, он может быть аккредитован банком в рамках ипотечных программ. Так, один из ведущих девелоперов страны, компания ПИК аккредитована Московским банком реконструкции и развития. Его кредитами на приобретение квартир в «пиковских» домах могут воспользоваться жители Москвы, Ростова-на-Дону, Нижнего Новгорода, Перми.

На сайте любой крупной строительной компании вы можете найти перечень банков, готовых оформить ипотечный кредит на приобретение квартиры в их домах, в том числе и строящихся. В то же время может оказаться, что не все объекты недвижимости, которые возводит аккредитованная банком компания, соответствуют его требованиям. Случается, что каждый объект аккредитуется отдельно. Так что, прежде чем нести в банк заявку на ипотечный кредит для приобретения квартиры в доме, который строит аккредитованная строительная компания, уточните: входит ли он в число одобренных банком объектов?

Как правило, ипотека на квартиры в домах аккредитованных компаний оформляется в довольно короткие сроки, поскольку банк уже владеет необходимой информацией насчет застройщиков.

Словом, тонкостей довольно много. И возможно, вам покажется более комфортным поручить выяснение всех этих вопросов кредитным брокерам.

Кстати, учтите, что в ипотеке на новостройки есть еще и дополнительные юридические тонкости.

Приобретая по ипотеке строящуюся квартиру, вы выступаете в роли соинвестора. Со строительной компанией заключается договор долевого участия, а с банком — кредитный договор. Существуют две похожие схемы, которые применяются в зависимости от особенностей ведения дел того или иного застройщика.

Одна схема базируется на законе № 39-ФЗ от 25 февраля 1999 года: в соответствии с ней вы выступаете в статусе соинвестора, на основании договора инвестирования объекта недвижимости.

Вторая схема реализуется на основе закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года : в этом случае вы заключаете договор участия в долевом строительстве, который подлежит обязательной государственной регистрации.

Второй вариант юристы считают более надежным, хотя он и потребует больше бюрократических процедур.

Оформление кредита в банке в обоих случаях происходит примерно одинаково: проект договора инвестирования либо договора участия в долевом строительстве передается на рассмотрение банка. Если условия договора соответствуют его требованиям, банк заключает с вами кредитный договор. Затем вы подписываете одобренный договор инвестирования или участия в строительстве (договор участия в долевом строительстве передается еще и на государственную регистрацию). Следом подписывается договор о залоге прав требования на передачу квартиры в собственность заемщику. И, как в стандартной ипотечной сделке, подписывается и оплачивается договор страхования жизни и потери трудоспособности заемщика. После завершения строительства вы переоформляете залог на недвижимость и заключаете договора страхования титула и недвижимости.

Обходные пути

Предположим, вам понравилась строящаяся квартира в доме, который возводит компания, не имеющая совместных ипотечных программ ни с одним банком. Как быть в таком случае? Получить ипотечный кредит в этой ситуации сложнее, но тоже можно.

Самый легкий способ — заложить в качестве обеспечения какое-то другое жилье, принадлежащее заемщику. Иногда банки согласны оформить в виде залога дорогостоящее имущество, например, раритетные предметы искусства, драгоценности. Можете попробовать договориться использовать в качестве обеспечения сделки поручительство юридического или физического лица. Однако надо сказать, что перечисленные варианты, за исключением залога недвижимости, имеют шансы на успех только в том случае, если вы или ваша компания-работодатель являетесь давним и уважаемым клиентом этого банка. Или если вы пользуетесь программой приват-банкинга и т. п.

Скорее стоит рассчитывать на то, что банк одобрит ваш выбор строительной компании и будет готов на первых порах довольствоваться правом требования на строящуюся квартиру. Но в этом случае главная трудность заключается в том, что «чужого» застройщика банк будет рассматривать буквально под микроскопом. Поэтому заемщику надо в своих планах отвести побольше времени на все эти процедуры и приготовить для банка пакет документов, аналогичный тому, который рассматривается в ходе процедуры принятия решения об аккредитации строительной компании.

Учтите особенности российского бизнеса: далеко не все застройщики горят желанием посвящать банки во все детали своих проектов. Так что, на самом старте убедитесь в том, готова ли конкретная компания, занимающаяся продажей новостроек, предоставить вам и банку всю необходимую информацию. И помните, что даже в случае положительного решения банка оформление кредита на квартиру в новостройке «чужой» компании будет тянуться значительно дольше, чем с компанией, аккредитованной банком. «В целях минимизации рисков внутренние службы банков тщательно анализируют деятельность девелоперов, финансовые показатели работы последних лет и многое другое», — поясняет порталу 123Credit.ru Алексей Дорош, директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка.

Чтобы утрясти все формальности, можно потратить до полугода. Когда квартира станет собственностью заемщика, залог (так же, как уже в описанных схемах) переоформляется непосредственно на объект кредитования.

И наконец еще один важный момент, который должен учитывать заемщик: во сколько обойдется ипотека на новостройку. С одной стороны, строящаяся квартира продается дешевле готового жилья. С другой — на время строительства процентная ставка по вашему кредиту будет повышенной. Поэтому нужно очень тщательно посчитать, сколько денег уйдет «сверх» стандартной ставки до того момента, когда квартира перейдет в вашу собственность и проценты по кредиту снизятся. Понятно, что экономия на стоимости квартиры будет уменьшаться пропорционально сроку строительства: чем дольше продлится строительство дома, тем меньше удастся выгадать на разнице в цене с квартирой на вторичном рынке. Так что, выбирая строящуюся квартиру, убедитесь, что строительная компания, которая ее возводит, раньше особо не затягивала и не срывала сроков сдачи жилья в эксплуатацию. Так вы сэкономите и время и деньги.

К списку публикаций    Версия для печати
© 2005–2017 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество