Найти на сайте:
Ипотечное кредитование в России


IPOservis. IPO частного бизнеса
Бесплатный онлайн сонник Юноны и гороскопы.
e3 investment стоит ли вкладывать и реальные e3investment ru отзывы


Белые начинают и выигрывают

12.05.2010 16:25 
ipoteca-04-180x160.jpg
Как получить ипотечный кредит — сумма, документы, скорость?

Как получить кредит — ключевой вопрос для каждого, кто задумался об ипотеке. Но, чтобы ответить на него верно, необходимо представлять себе как подаются заявки на ипотечный кредит, что при этом потребуют от вас банки и на какой сумму вы можете рассчитывать.

«Если бы я знала, что меня ждет на пути к ипотечному кредиту, я бы стала заниматься этим только, взяв отпуск, — недавно пожаловалась мне знакомая. — Представляешь, после двух месяцев беготни за документами, мне в последний момент заявили, что кредит выдать не могут. Тут я не выдержала и начала орать не своим голосом, что устрою им такой скандал, какой они себе и представить не могут. И, знаешь, подействовало: решили не связываться с «психопаткой», все-таки оформили кредит».

Признаться, моей фантазии оказалось недостаточно, чтобы вообразить собеседницу — даму в высшей степени важную и степенную — в роли разъяренной фурии. Это же надо, до чего можно довести человека! Не будем тыкать пальцем, но речь шла о банке, который недавно был признан одним из лидеров отечественного ипотечного рынка.

Наслушавшись таких рассказов, потенциальные заемщики начинают воображать себе всевозможные злоключения и запасаются успокоительными каплями. Однако банковские работники дружным хором уверяют, что такие случаи редкость. Но, вступая на путь ипотеки, надо четко представлять себе все его вехи.

С чего мне начать?

Традиционно процедура оформления ипотечного кредита начинается с консультации с сотрудником банка (или кредитным брокером, если вы решили воспользоваться их услугами.

Причем ехать в банк необязательно — в некоторых банках готовы прислать своего специалиста в ваш офис или на дом. Многие банки предлагают оформить предварительную заявку через интернет. Документы при этом никакие не требуются — только рассказ о себе и своем финансовом состоянии. На рассмотрение уходит, как правило, не больше пары суток. Ведущие игроки рынка сократили этот срок до нескольких часов. «ДельтаКредит» обещает дать ответ на заявку через три-четыре часа, ДжиИ Мани банк — через час.

Здесь надо иметь в виду одно «но». Предварительное решение на то и называется предварительным, чтобы не относиться к нему чересчур серьезно. Оно послужит вам лишь ответом на ключевой вопрос к банку: можете вы рассчитывать на кредит или нет? Хотя некоторые банки сразу обозначают в предварительном решении параметры кредита, на которые может рассчитывать заявитель — сумму, ставку и срок.

И все же точные цифры назовут лишь после решения о предоставлении вам кредита. Нет гарантии, что в ходе рассмотрения сопутствующих документов банк не пойдет на попятный, обнаружив нечто сомнительное в информации о соискателе. Впрочем, у вас есть возможность заранее рассчитать сумму, на которую можете претендовать.

Сколько дадут?

«Дайте мне кредит на квартиру, пожалуйста, да побольше, побольше...» — так можно обозначить доминирующую тональность заявок на ипотеку. Глобальное несоответствие доходов населения и стоимости жилья в России вынуждает большую часть заемщиков стремиться получить от банка максимум возможного.

«Сумма ипотечного кредита зависит от суммы доходов, — объясняет в интервью Динара Юнусова, региональный директор банка «ДельтаКредит». — Кроме того, влияют такие факторы, как образование, занимаемая должность, трудовой стаж, наличие активов, положительная кредитная история».

Простейший способ узнать, сколько банк может вам ссудить, это найти в Интернете его сайт и ознакомиться с условиями его ипотечных программ. А потом рассчитать размер потенциально доступного вам кредита на ипотечном калькуляторе. Для работы с калькулятором необходимо ввести в него ряд параметров. Непременно придется указать, можете ли вы представить официальное подтверждение размера вашей зарплаты. Таковым в нашей практике считается справка из налогового органа по форме 2-НДФЛ, в которой фигурирует сумма зарплаты, или справка от работодателя в вольной форме. Затем в ипотечный калькулятор надо ввести срок, на который вы хотели бы получить кредит, размер совокупного дохода семьи за месяц, сколько человек ваша семья насчитывает и много ли среди них иждивенцев.

В сухом остатке получим максимальную сумму, на которую вы можете получить кредит.

Конечно, расчеты на ипотечном калькуляторе носят условный характер. Когда дойдет дело до рассмотрения заявления на ипотечный кредит, в банке будут учитывать значительно больше нюансов биографии и доходов заемщика. Помимо заработков, примут во внимание доходы от имеющихся у вас ценных бумаг, паев, долей в бизнесе. В пользу соискателя сыграет высокий уровень благосостояния. Скорее всего, «зачтутся» хорошее образование (таким заемщикам проще найти высокооплачиваемую работу в случае, если с прежнего места вы уволились), достижения на профессиональном поприще, перспективная должность, обещающая в дальнейшем карьерный рост, а с ним и рост доходов. Хорошо, если ваша профессия котируется на рынке труда как востребованная и хорошо оплачиваемая. Если соискатель занимается предпринимательством, имеет долю в бизнесе, на размер кредита повлияет успешность его деятельности.

Плохо на получении кредита скажется частая смена работы — «летуны» в банках доверием не пользуются.

Если вдруг окажется, что банк по той или иной причине не готов предоставить вам искомую сумму, можно оформить созаемщиком близкого человека. Это позволит поднять лимит кредита. Одни банки разрешают брать в созаемщики только супруга, а другие готовы рассмотреть участие до четырех созаемщиков по одному кредиту. Если вы привлекаете созаемщиков, то должны будете представить банку не только свои документы, но и бумаги созаемщика.

Что показать?

Сбор документов на получение кредита вам стоит начинать, получив предварительное одобрение. Именно тогда наступает черед оформить заявление на кредит и анкету заемщика (чаще всего они объединены). Они подаются в сопровождении пакета документов, которые подтвердят всю указанную вами информацию о себе и созаемщиках. Впечатление, которое произведет на кредитного специалиста ваша «подноготная», скажется на размере суммы кредита и величине процентной ставки. Разные банки, разумеется, могут предъявлять отличающиеся требования к заемщику, но в целом они выглядят примерно одинаково.

С вас обязательно потребуют:

  • копию паспорта,
  • копии свидетельств о браке, рождении детей,
  • копию диплома об окончании учебного заведения,
  • копию трудовой книжки, заверенной работодателем.

Если у вас есть военный билет и водительское удостоверение, придется добавить их копии. И самое главное — справки или иные документы, подтверждающие ваши доходы.

Официальный размер зарплаты указывается в справке по форме 2-НДФЛ. Это те сведения, которые работодатель, либо, если речь идет о собственном бизнесе, владелец предприятия, представляет в налоговый орган. Так сказать, «белые» доходы. Увы, сегодня их наличием может похвалиться далеко не каждый россиянин. И работодатели, и предприниматели массово уклоняются от налогов, занижая размеры реальной зарплаты. Поэтому банки в России не слишком щепетильны в отношении способа подтверждения дохода и готовы поверить соискателям на слово. В противном случае, количество ипотечных заемщиков представляло бы собой число, на порядок меньше ныне существующего.

В итоге, в России действуют довольно либеральные нормы: если ваши доходы нельзя подтвердить официальной справкой по форме 2-НДФЛ, то вы можете использовать так называемую «свободную форму подтверждения дохода». Его размер может быть указан в анкете, или в справке «по форме банка». Обычно в последнем случае от вас требуется предъявить справку, составленную на бланке вашей компании за подписью руководителя и заверенную печатью. Причем справка должна содержать информацию о ежемесячных доходах предъявителя. Оптимальный вариант — указать в ней доход за каждый из последних 12 месяцев.

Кто имеет возможность официально подтвердить свои заработки, тому денег дадут больше, чем тому, чей размер зарплаты продекларирован «в свободной форме», письмом от работодателя либо честным словом самого соискателя.

Проверим, насколько будет различаться лимиты для получателя «белых» и «серых» доходов.

Например, хотим получить кредит на 15 лет для покупки квартиры на вторичном рынке. Совокупный доход семьи — $4000 на четырех человек. «ДельтаКредит» выдаст $203 тыс. под 9,5% на «белый» доход, а вот «серому» заемщику с теми же запросами дадут лишь $192 тыс. и под 10,5%. Райффайзенбанк даст $193 тыс. под 11% и $187 тыс. под 11,5%.

Аналитики полагают, что в ближайшем будущем лояльность банка к заемщикам с «белыми» доходами усилится. На сегодня, по данным брокерской компании «Фосборн Хоум», среди общего числа заемщиков лишь 40% могут полностью подтвердить свой доход справкой 2-НДФЛ. 50% могут официально подтвердить лишь часть своего дохода, а 10% россиян официального подтверждения зарплаты не имеют.

Но для любого заемщика, дабы получить кредит, имеет смысл продемонстрировать банку максимум своих доходов, включая дополнительные: например, дивиденды, прибыль от паев в инвестиционных фондах, прибыль от участия в бизнесе, доход от сдачи в аренду квартиры, гаража или дачи. Но их тоже надо подтвердить соответствующими документами. В какой форме это сделать, подскажет кредитный консультант. Кроме того, оформлением вашего пакета документов может заняться кредитный брокер, который знает как оптимально «подать» потенциального клиента перед банком. Статистика свидетельствует, что процент положительных решений по кредитным заявкам, поданным через брокера, примерно в полтора раза выше, чем по заявкам, поданным в банк напрямую.

Кроме того, ваше финансовое положение косвенно характеризует и наличие в вашей собственности ликвидных активов — то есть имущества, представляющего ценность и легко обратимого в деньги в случае какого-либо форс-мажора. Поэтому не вредно представить в банк свидетельство их существования. «Хорошее впечатление» производит владение какой-либо недвижимостью или хотя бы ее долей. Квартира, дача, загородный дом, капитальный гараж в собственности зарекомендуют вас как человека, достойного финансового доверия. Автомобили, катера, яхты, раритетные ювелирные украшения, предметы искусства или антиквариата тоже «добавят очков».

Кроме того, надо иметь в виду, что залогом ипотечного кредита может быть не только приобретаемое жилье, то и та недвижимость, которая уже имеется в вашей собственности, а также дорогостоящие предметы роскоши и произведения искусства.

Есть и еще один фактор, важный для получения кредита, — ваше «кредитное прошлое».

«Дополнительным положительным фактором при рассмотрении заявки будет наличие положительной кредитной истории», — пояснил Сергей Даньков, руководитель центра ипотечного кредитования Абсолют Банка. Если в бюро кредитных историй (БКИ) сведений о ней нет, можно засвидетельствовать свою добросовестность самому. Для этого надо представить в банк копии ваших прежних кредитных договоров и справку о выплате кредита.

Из-за негативной кредитной истории кредитный лимит могут снизить: например, если человек показал себя недисциплинированным заемщиком, допускал много просрочек при погашении ранее взятых кредитов.

Какие сроки?

Сегодня российские банки конкурируют друг с другом в скорости принятия решений по заявкам на ипотечный кредит. В некоторых обязуются принять решение за два-три дня.

Рассмотрение документов, как правило, редко занимает больше недели, а многие банки справляются за пару дней. Если банк счел заявителя (или заявителей) достаточно благонадежным и финансово состоятельным и разногласий по поводу размера кредита и процентов по нему не возникает, то вы получаете нечто вроде оферты (это официальное предложение на заключение кредитного договора). Она удостоверяет, что банк одобрил вашу кандидатуру в качестве заемщика и описывает основные параметры (сумма, срок, процентная ставка) будущей ссуды.

Однако положительное решение банка, даже подкрепленное офертой, — это еще не все, поскольку деньги по ипотечному кредиту никто не выдает «просто так». Они будут выплачены продавцу приобретаемого вами жилья только после оформления сделки по приобретению недвижимости.

«Если соискатель приходит за кредитом, уже подобрав себе квартиру и собрав необходимые банку документы, срок выхода на сделку составляет одну-две недели», — говорит Сергей Даньков. — Очень многое зависит от выбранной кредитной программы (первичный или вторичный рынок недвижимости), от способа подтверждения клиентом своего дохода (работа по найму или анализ собственного бизнеса), от того, как быстро он предоставляет банку документы, и ряда других факторов».

Однако бывает и обратная ситуация. Например, вы сначала подаете в банк заявку на ипотечный кредит, а, уже получив одобрение, начинаете искать квартиру. В этом случае имеет значение так называемый срок одобрения — то есть время, в течение которого согласие банка выдать вам кредит остается в силе (дабы вы могли подобрать за это время жилье).

Срок одобрения в разных банках может составлять от двух до шести месяцев. За это время нужно подыскать себе подходящее жилье, и раздобыть все документы, позволяющие оценить выбранный объект недвижимости. Требования касательно документов со стороны банка и страховой компании могут сильно отличаться в зависимости от того, какой вид недвижимости вы покупаете — присмотрели вы себе жилище на вторичном рынке, собираетесь приобрести квартиру в строящемся доме, или загородную резиденцию.

В любом случае документы должны убедить банк, что выбранный вами объект соответствует всем требованиям, которые предъявляют к залогу по ипотечному кредиту. Главное требование — это ликвидность. Для банка важно, чтобы недвижимость можно было легко продать в том случае, если условия ипотечного договора будут нарушены злостным образом. Не забудьте, что, помимо банка, предмет вожделений получателя кредита должен отвечать и требованиям страховой компании.

Получив документы на тот или иной объект недвижимости, в банке проверяют, всем ли требованиям он соответствует. Быстрее всего решение о выдаче кредита принимают, если речь идет о квартире из вторичного фонда — то есть не о новостройке. Если представлен исчерпывающий перечень документов, их проверка, скорее всего, займет меньше недели. Тем, кто хочет за счет кредита приобрести квартиру в строящемся доме или дом за городом, придется ждать подольше.

«В принципе, перечень документов по квартире, приобретаемой в кредит, почти ничем не отличается от обычного при покупке недвижимости (например, ту же оценку все чаще заказывают и при обычной покупке, чтобы не ошибиться со стоимостью жилья на рынке), — уверяет в интервью Екатерина Валеева, начальник отдела розничного кредитования управления розничного бизнеса СМП банка. — За последнее время банковские программы настолько оптимизированы, что совершение сделки с кредитом не сложнее и не дольше по времени, чем обычная покупка квартиры».

Если с документами на недвижимость все в порядке, наступает заключительный этап: проводится оценка приобретаемой недвижимости, готовятся договоры, оформляется страхование. Это самый легкий этап, все процедуры к сегодняшнему дню отработаны, поэтому он не займет много времени. Большинство банков укладываются в несколько дней. Затем последовательно подписываются кредитный договор, договор купли-продажи недвижимости и договор страхования. А после подписания кредитного договора, Федеральная регистрационная служба автоматически регистрирует право залога банка.

Что вы страхуете?

На этом же, заключительном этапе ипотечной эпопеи приходит пора выбрать страховую компанию, которая в обязательном порядке участвует в любой ипотечной сделке. Страховщик в этом случае берется застраховать три основных риска по ипотечному кредиту.

Во-первых, страхуются жизнь заемщика и риск потери им трудоспособности. Это позволит банку в случае какого-либо форс-мажора уберечься от потери денег, а вам — от потери жилья. Получив страховку, пострадавший заемщик или его семья могут гарантированно погасить остаток задолженности, не продавая заложенную квартиру.

Во-вторых, страхуется титул (юридическая чистота сделки по приобретению недвижимости). Это гарантирует банку возврат кредитных средств на случай аннулирования сделки по покупке жилья  в судебном порядке.

И, в-третьих, заключается договор страхования на случай уничтожения недвижимости, скажем, в результате сильного пожара, наводнения или взрыва газа. Этот пункт также выгоден и банку и заемщику: в случае какого-либо ЧП банк возвращает свои деньги, а вы освобождаетесь от необходимости платить по кредиту.

Страховка иногда служит фактором раздражения заемщика (ежегодные дополнительные расходы), но в критической ситуации именно она становится залогом вашей безопасности.

К списку публикаций    Версия для печати
© 2005–2017 IPOCREDIT.RU – Ипотека, ипотечное кредитование в России
[email protected] – новости, пресс-релизы
[email protected] – информационное сотрудничество
[email protected] – рекламное сотрудничество